對(duì)我國城鎮(zhèn)住宅需求的分析

我們用上面的數(shù)據(jù)結(jié)合人均居住面積來計(jì)算一下未來由于城市化水平的提高而對(duì)房屋的需求.據(jù)中國統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)顯示，2006年我國城鎮(zhèn)人均居住面積為27平方米,按上述每年1751萬的人口遷移城市,需要建4.7億平方米的住宅,在全國每年新增的1500萬的城鎮(zhèn)人口中，約有不到500萬在城鄉(xiāng)接合部的農(nóng)村人口，是由于城市規(guī)劃的擴(kuò)充而“由農(nóng)民變市民”的，他們每年“帶到”城市的新增住房面積最多也就1.5億平方米,從4.05億平方米去掉這1.5億還有2.55億平方米的住宅需求.再加上由于人口自然增長率每年增多的城鎮(zhèn)人口創(chuàng)造的住宅需求0.88億,每年新增城市化人口住宅需求量將達(dá)到3.43億平方米,而最近3年的年住宅竣工面積為4億平方米。因此，目前的住宅開發(fā)規(guī)模能得到中國城市化發(fā)展步伐的有力支持。
一、城市舊房改造、拆遷引起對(duì)住宅的被動(dòng)需求
關(guān)于城鎮(zhèn)因拆遷而增加的居民住房需求沒有見到任何公開的“官方統(tǒng)計(jì)”，只能進(jìn)行推算。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到1997年底，我國城市實(shí)有住房建筑面積為362247萬平方米，其中有5000萬平方米為急待拆除的危房，另有解放前遺留及五六十年代建造的簡易房屋約6億平方米。如果按年2.5%的自然更新率計(jì)算，則每年需自然更新住房約0.9億平方米。由于1997年以前，我國城市人均居住面積平均14平方米,而2006年人均居住面積已經(jīng)提升為27平方米.我們采用拆遷后所需居住面積為拆遷前的2倍計(jì)算,則每年拆遷的0.9億平方米房屋需要建設(shè)1.8億平方米才能滿足需求。對(duì)于1998-2007年每年的竣工面積如圖2所示,共新增房屋面積為574909.37萬平方米。我們按照房屋壽命為50年來計(jì)算，住宅的拆遷率應(yīng)為2%,以70年住宅產(chǎn)權(quán)計(jì)算，則每年拆遷率為1.4%。由于國家不斷地減少被動(dòng)需求和拆遷成本越來越高的情況下,我們選擇每年1%的拆遷率，則每年需要拆遷房屋約0.6億平方米.假設(shè)拆遷后所需住宅面積為拆遷前的1.5倍,則城鎮(zhèn)每年因拆遷增加約0.9億平方米的住房需求。加上97年之前的房屋因拆遷新增的住宅需求1.8億平方米,每年大約因房屋拆遷需要新增的住房需求為2.7億平方米,占目前年竣工面積的46%,成為支撐住宅產(chǎn)業(yè)的中堅(jiān)力量。
二、消費(fèi)升級(jí)引起的改善性需求
60年代初到70年代中期是我國的大嬰兒潮時(shí)代,共累計(jì)增加總?cè)丝?.66億人,占現(xiàn)有人口的28%,年齡為33到46歲,并且從2004年中國勞動(dòng)年鑒中可以看出這時(shí)期出生的人大約占現(xiàn)有就業(yè)人口的42%,使得他們具有穩(wěn)定的收入來源,具有較高的支付能力,并且隨著人均可支配收入的不斷升高，他們已經(jīng)不局限于對(duì)房屋的居住需求,開始向消費(fèi)和投資演進(jìn),為房地產(chǎn)發(fā)展提供原動(dòng)力。根據(jù)國外的經(jīng)驗(yàn)，居民在滿足“吃、穿、用”需求之后，對(duì)“住與行”的需求就會(huì)明顯上升。國外資料顯示，恩格爾系數(shù)與住宅指數(shù)存在著一定的關(guān)系：即恩格爾系數(shù)為50%—55%，其生活水平為溫飽型，而此時(shí)住宅支出比重一般為11.2%；恩格爾系數(shù)為40%—50%，其生活水平為小康型，住宅支出占消費(fèi)支出比重在12%以上,據(jù)統(tǒng)計(jì),2007年我國居民恩格爾系數(shù)為36.3%,顯然已超過了小康型的生活水平,住宅需求將會(huì)迅速釋放,從我國近幾年的城鎮(zhèn)人均建筑面積就可以看出,人們的消費(fèi)水平在逐步升級(jí),住宅需求空間極大.并且,建設(shè)部政策研究中心發(fā)布了《2020年我們住什么樣的房子——中國全面小康社會(huì)居住目標(biāo)研究》，為2020年的居住住宅描繪了一幅未來藍(lán)圖。這個(gè)課題研究公布了21項(xiàng)指標(biāo)，主要包括城鎮(zhèn)人均居住面積35平方米、城鎮(zhèn)最低收入家庭人均住房面積大于20平方米。未來人均居住面積的提高，需要大量住宅面積來填補(bǔ)，中國的住宅需求旺盛。
五、婚齡人數(shù)的增加導(dǎo)致的剛性需求
我國上世紀(jì)80年代初開始實(shí)施計(jì)劃生育政策,這一時(shí)期出生的人大多數(shù)是獨(dú)生子女,也即小嬰兒潮時(shí)期(1981—1991)出生的人,共累計(jì)出生人口約2.53億人,這部分人已經(jīng)到了婚齡年齡或正處于大學(xué)教育階段,隨著房價(jià)的節(jié)節(jié)攀升,“恐慌性”需求逐漸出現(xiàn),有一定積蓄的父母會(huì)花出全部積蓄為自己孩子置業(yè),以防止房價(jià)繼續(xù)上漲的壓力,況且房子有增值的潛力。據(jù)零點(diǎn)公司最新對(duì)京滬穗的訪問可以發(fā)現(xiàn),五成以上受訪者選擇先買房,再結(jié)婚;有接近三成人認(rèn)為可以先租房再結(jié)婚,待收入改善后再買房。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年北京結(jié)婚置業(yè)購房需求已經(jīng)占到總購房人群的28.6％，同比上漲12％左右,隨著延遲需求的釋放,將會(huì)為住宅市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展提供保障。根據(jù)國研網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,我國近幾年的結(jié)婚人數(shù)如圖5所示:從圖中可以看出除2005年結(jié)婚人數(shù)有所下降以外,其它逐年都穩(wěn)步上升,我們采用這五年的平均值1536.5萬人計(jì)算,假設(shè)其中有一半的人買房,以人均居住面積27平方米計(jì)算,每年初婚人口的購房需求為4.15億平方米。除此之外,我國近幾年的離婚對(duì)數(shù)也在迅速增加,比如，1985年的“離婚對(duì)數(shù)”只有45.8萬對(duì)，到1990年就增加到了80萬對(duì)，差不多5年增加了一倍。在1990年超過100萬對(duì)，達(dá)到了105.5萬對(duì)；在2000年達(dá)到了121.3萬對(duì);在2006年已經(jīng)達(dá)到189.3萬對(duì)。離婚率已接近3%。這部分人導(dǎo)致了家庭規(guī)模的小型化,進(jìn)而創(chuàng)造一部分需求,我們?nèi)舨捎?89.3萬對(duì)的30%的離婚人數(shù)會(huì)選擇購房,則每年需要約0.3億平方米房屋。