房產(chǎn)稅盡快改革之淺見(jiàn)-財(cái)政稅務(wù)文章

房產(chǎn)稅是抑制炒作，穩(wěn)定房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要調(diào)控手段。房產(chǎn)稅在我國(guó)是一個(gè)古老的稅種。目前我國(guó)的房產(chǎn)稅是以房屋為征收對(duì)象，按照房屋的計(jì)稅余值或租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，征稅范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋，屬于地方稅。，目前房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)、征收額度、征免范圍已不能滿(mǎn)足當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，也不能滿(mǎn)足于房產(chǎn)稅的籌集財(cái)政收入和調(diào)控房產(chǎn)管理的需求，因而需盡快改革房產(chǎn)稅。

一、房產(chǎn)稅盡快改革的主要原因

1、房產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，需要房產(chǎn)稅來(lái)調(diào)控。國(guó)家對(duì)房屋征收房產(chǎn)稅有利于配合和加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)、物業(yè)的管理，提高房屋的使用效益，調(diào)節(jié)財(cái)產(chǎn)收益，改善居住環(huán)境，讓人們更好的安居樂(lè)業(yè)，縮小貧富差距，實(shí)現(xiàn)“住有所居”，保持社會(huì)和諧與穩(wěn)定。而目前樓價(jià)持續(xù)不斷的上漲，從根本上制約了“城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題的解決”，遏制房?jī)r(jià)首先是出于整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的大治方略，以切實(shí)解決部分城市居民住房問(wèn)題。為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，國(guó)務(wù)院自2010年1月-4月連續(xù)出臺(tái)樓市調(diào)控政策，可房?jī)r(jià)仍居高不下，原因何在？主要原因之一是房地產(chǎn)市場(chǎng)存在許多投機(jī)購(gòu)房者。由于國(guó)內(nèi)現(xiàn)行房產(chǎn)稅對(duì)個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用房免稅，房屋所有者持有房屋的成本極低，所以許多人都參與“炒房”、“囤房”。 境內(nèi)外許多購(gòu)房者并非出于居住的需要，而是在投資或者投機(jī)心理的驅(qū)使下，在房?jī)r(jià)的高峰期蜂擁而上，促使房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲，不斷上漲的房?jī)r(jià)又使一批持幣觀望者前赴后繼，出于“羊群效應(yīng)”，大量資金源源不斷進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，如此惡性循環(huán)，房?jī)r(jià)自是不斷上漲。 面對(duì)房?jī)r(jià)將持續(xù)上漲的預(yù)期和現(xiàn)實(shí)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也乘機(jī)“囤房”和“捂房惜售”，更加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的狀況。改革后的房產(chǎn)稅可擔(dān)當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定器的重任。

2、當(dāng)前，土地出讓金是各地方政府的重要財(cái)政來(lái)源之一。但是依賴(lài)土地出讓金收入，建設(shè)城市這種模式，是不可持續(xù)的。一是城市可用于建造房屋的土地有限，總有無(wú)地可賣(mài)的一天。二是用于房屋建設(shè)的土地需求總有大量減少的一天，土地需求量減少而要保障土地出讓金不減少，只能提高土地出讓金的價(jià)格，而土地出讓金價(jià)格上漲必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)大漲，從而加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮。那么怎樣才能獲得穩(wěn)定的資金來(lái)源用于城市建設(shè)和維護(hù)？借鑒市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成熟國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，就是開(kāi)征財(cái)產(chǎn)稅。我國(guó)的土地屬于國(guó)有，除去土地后的不動(dòng)產(chǎn)，主要就是房屋，所以在我國(guó)可讓房產(chǎn)稅擔(dān)此大任。劃歸地方政府的房產(chǎn)稅可成為建設(shè)和維護(hù)城市穩(wěn)定的資金來(lái)源。有了改革后的房產(chǎn)稅，地方政府就不用指望土地出讓金的收入，可大幅度降低土地出讓金的價(jià)格，從而降低房屋的剛性成本，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展2008 年房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，土地出讓金價(jià)格大幅度下降，有的土地出讓在招標(biāo)中流拍，于是各地政府紛紛出臺(tái)新政策，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)，希望房?jī)r(jià)上漲以帶動(dòng)土地出讓金價(jià)但由于目前對(duì)居民自用住房免稅，在一定程度上刺激了居民對(duì)房產(chǎn)的投資和投機(jī)欲望，造成一方面是房屋緊缺，房?jī)r(jià)居高不下，另一方面是大量房屋由于現(xiàn)實(shí)情況已經(jīng)發(fā)生了變化，仍對(duì)個(gè)人自用房屋和事業(yè)單位自用房產(chǎn)完全免稅，使稅收的調(diào)控作用不能很好的發(fā)揮，也影響了財(cái)政收入。

3、為了防止新建樓盤(pán)進(jìn)一步擠占耕地面積，也需用房產(chǎn)稅來(lái)調(diào)控。如果房?jī)r(jià)持續(xù)過(guò)熱，境內(nèi)外那些并非出于居住需要的購(gòu)房者仍然會(huì)前赴后繼的購(gòu)房，房產(chǎn)商也會(huì)繼續(xù)囤地新建樓盤(pán)，在土地資源瀕臨枯竭時(shí)，他們就會(huì)想辦法擠占耕地，使我國(guó)已日益減少的耕地面積更少，從而將會(huì)造成糧食減產(chǎn)，致使無(wú)法負(fù)擔(dān)我國(guó)日益增長(zhǎng)的人口。而一個(gè)國(guó)家的森林覆蓋面積也將越來(lái)越貧乏，取而代之的是一幢幢灰色森林，將會(huì)導(dǎo)致環(huán)境的進(jìn)一步惡化。

一、房產(chǎn)稅改革的具體措施

增加住房供給最直接的辦法就是盤(pán)活存量住房。美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有80%是二手房交易，新建住房非常少。一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，最重要的標(biāo)志就是二手房交易的比例占多數(shù)。

1、擴(kuò)大征收范圍。將房產(chǎn)稅征稅范圍擴(kuò)大到城市自有居住用房和實(shí)行企業(yè)化管理的事業(yè)單位用房和農(nóng)村，將房產(chǎn)稅納稅人由房屋產(chǎn)權(quán)所有人改為“在中國(guó)境內(nèi)擁有或使用房屋的單位和個(gè)人”，以實(shí)際使用人為納稅主體，房屋使用人是房屋產(chǎn)權(quán)所有人的，使用人是納稅人；使用人擁有部分房屋產(chǎn)權(quán)的，實(shí)際使用人為納稅人或扣繳義務(wù)人，這樣可避免房產(chǎn)稅征收過(guò)程中因產(chǎn)權(quán)問(wèn)題出現(xiàn)的扯皮推誘納稅人無(wú)法確定現(xiàn)象。應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的商品房設(shè)定免稅空置期限，超時(shí)規(guī)定時(shí)限的一律征稅。這樣，對(duì)空置的房屋征稅，既可以抑制盲目開(kāi)發(fā)，避免資源浪費(fèi)，又可以打擊囤積住房“，捂房“”炒樓”行為，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。將農(nóng)村非農(nóng)用生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性用房也納入征稅范圍。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加速，一部分農(nóng)民已經(jīng)轉(zhuǎn)換成了“市民”身份，農(nóng)村城市化程度不斷提高,特別是在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū),農(nóng)村房產(chǎn)規(guī)模急劇擴(kuò)張、質(zhì)量攀升。擺脫了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的農(nóng)村,農(nóng)民有了投資決策權(quán),經(jīng)營(yíng)用房規(guī)模自然膨脹很快。因此,如果仍對(duì)農(nóng)村用房免稅，房產(chǎn)稅收入增長(zhǎng)將失去一大塊穩(wěn)定稅源。

2、建立和完善房地產(chǎn)登記制度。房地產(chǎn)稅收的有效征管需要有完善的地籍和房屋產(chǎn)權(quán)管理的資料。各級(jí)政府應(yīng)制定詳細(xì)的土地的等級(jí)和房屋產(chǎn)權(quán)登記信息管理制度，相關(guān)部門(mén)應(yīng)建立土地臺(tái)賬、房屋權(quán)屬及面積臺(tái)賬等房地產(chǎn)檔案，通過(guò)計(jì)算機(jī)進(jìn)行存檔管理，為稅務(wù)機(jī)關(guān)掌握房產(chǎn)稅稅源提供多方位的信息。目前國(guó)內(nèi)部分居民擁有兩套以上住房，除一套自用外，其余的用以出租或閑置，待房?jī)r(jià)上漲轉(zhuǎn)手出售牟取差價(jià)。我們可以家庭為單位，在政府登記機(jī)關(guān)登記的一套住房不論面積大小予以免稅，其余的按房屋所在地域、期限由專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)估算其價(jià)值對(duì)其征收房產(chǎn)稅。夫妻名下各登記一套房產(chǎn)的只能按一套免稅，子女成年后可享受一套免稅房產(chǎn)，但應(yīng)以子女名字登記。

3、統(tǒng)一稅負(fù)，應(yīng)將現(xiàn)行房產(chǎn)稅的從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種計(jì)稅方法合二為一。將房產(chǎn)稅以房屋余值或房屋租金為計(jì)稅依據(jù)，統(tǒng)一改為以房產(chǎn)現(xiàn)值為計(jì)稅依據(jù)。因?yàn)樽饨鹋c房產(chǎn)余值差距很大,因而引起了按不同計(jì)稅方式計(jì)稅稅負(fù)高度不均等狀況。此外,現(xiàn)在租金收入很模糊,沒(méi)有明確憑證,有的甚至暗箱操作,而且一些不征房產(chǎn)稅的房產(chǎn)也在出租房產(chǎn)?，F(xiàn)值即對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值。房產(chǎn)現(xiàn)值（房產(chǎn)評(píng)估值）可以由省、自治區(qū)、直轄市人民政府認(rèn)定的有合法資質(zhì)的專(zhuān)門(mén)財(cái)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)規(guī)則進(jìn)行評(píng)估，房產(chǎn)評(píng)估3～5年進(jìn)行一次，具體年數(shù)依據(jù)經(jīng)濟(jì)周期情況而定。評(píng)估的內(nèi)容應(yīng)是房產(chǎn)的價(jià)值，因房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象只是納稅人擁有的房產(chǎn)，不應(yīng)包括土地的價(jià)值。同時(shí)對(duì)房屋用于出租的，也一律以房產(chǎn)現(xiàn)值為計(jì)稅依據(jù)。

三、結(jié)語(yǔ)

一項(xiàng)制度變遷推出快慢,主要取決于整體制度變遷的節(jié)奏和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行格局的變化。任何一項(xiàng)改革都會(huì)有利益震蕩,但如果該項(xiàng)改革會(huì)在短時(shí)間內(nèi)取得較大功效,就應(yīng)該堅(jiān)決快速推進(jìn),長(zhǎng)痛不如短痛,功效會(huì)很快取代短痛,房產(chǎn)稅稅制改革在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)格局已經(jīng)形成的條件下,盡快推出應(yīng)該說(shuō)是明智之舉,否則,房產(chǎn)稅稅制就會(huì)延緩市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)完善的步伐。世界上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成熟國(guó)家之所以在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建立之初就建立并逐步完善財(cái)產(chǎn)稅,關(guān)鍵原因就在于房地產(chǎn)業(yè)涉及財(cái)富形成和財(cái)富分配的多個(gè)側(cè)面。

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