房產面積測算應注意的幾點問題

 房產測繪是一項政策性、專業(yè)技術性較強的工作，其測繪成果質量直接關系到相關方的切身利益。準確而完整的房產測繪成果是審查確認房屋的產權、產籍等合法權益的重要依據(jù)，也是進行城市建設和管理必不可少的基礎資料。目前，房屋面積測算中存在的難題較多，結合在實際工作中的體會，對進行商品房預售面積計算時應注意的問題進行粗淺探討。
一、簽訂商品房面積計算委托書
商品房面積計算往往開發(fā)企業(yè)要求在很短時間內完成，開發(fā)企業(yè)目前對這一環(huán)節(jié)的重要性認識不夠，出現(xiàn)了問題之后，又把責任推給測繪部門，在房屋開發(fā)的過程中房屋的結構變化在所難免，那么房屋銷售面積也就隨之變化，有時開發(fā)商一個電話，你得重新計算一次。因此，簽訂委托書（合同），可以清楚地明白雙方的責任和義務，避免許多不必要的糾紛。
二、執(zhí)行標準的區(qū)別
面積計算執(zhí)行的是GB/T17986.1—2000《房產測量規(guī)范》，各地在執(zhí)行時部分有《實施細則》，這就造成了各地在計算面積時不一致的問題。但有時在房產面積測算過程中，正好碰上“實施細則”的修訂，導致房屋面積“預測”和“實測”引用的條款不同，發(fā)生較大差異，這要求我們在簽訂“協(xié)議”時增加這部分的條款，如：可增加“在房屋面積測算過程中，當國家有關技術規(guī)定發(fā)生變化時，以發(fā)布的新的技術規(guī)定為準，由此產生的面積差異的責任，不由測繪部門承擔”。因此，在執(zhí)行“規(guī)范”時必須注意。
三、面積誤差的約定
誤差主要是在“預測”和“實測”之間的差異，主要是由于設計圖紙在施工中發(fā)生變更。其次是施工造成的誤差，都會發(fā)生面積變更。根據(jù)商品房買賣的合同文本，合同面積與產權面積誤差應在±3%，如果是開發(fā)商的原因，變更了設計圖紙，改變了套內面積和公共面積的大小而引起的誤差超過了±3%，應不屬于測繪部門的責任。
四、關于有柱走廊與有柱陽臺
1、《房產測量規(guī)范》上規(guī)定，有柱走廊按柱外圍的水平投影面積計算，而陽臺是按封閉與不封閉來確定建筑面積的，封閉陽臺按其外圍的水平投影面積計算，未封閉陽臺按其外圍的水平投影面積的一半計算，即使有柱陽臺不封閉也應按其外圍的水平投影面積一半計算。這就要求我們在實際操作中掌握哪種情況是有柱陽臺，那種是假柱陽臺。
2、對于斜面房屋怎么測算?《房產測量規(guī)范》規(guī)定斜面結構屋頂高度在2．20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算建筑面積 ，直接丈量2．20米的高度也方便計算，遇到帶有三角形“老虎窗”的斜屋面情況就不一樣了，這種斜屋面因其僅窗頂部分高于2．20米，兩側逐漸斜下又低于這個高度，可計算的面積并不大，且結構錯綜復雜，測算起來十分麻煩。房屋建筑面積與套內建筑面積是兩個不同概念，筆者認為，這種斜屋面房屋的窗頂超過2．20米的部分可以不予考慮。
五、房屋面積的計算
近幾年，在實際測量中發(fā)現(xiàn)有陽臺的頂蓋與陽臺底板，圍護結構的投影不完全一致的現(xiàn)象。陽臺的頂蓋形式多種多樣，當陽臺的頂蓋與圍護結構不完全覆蓋時，例如: 隔層有頂蓋，與陽臺底板和圍護結構不在一個豎直面上，隔一層以上的有頂蓋，利用其它構件作為頂蓋的，這些特殊情況下的陽臺如何計算建筑面積? 筆者認為，對于部份覆蓋的頂蓋不計算面積，陽臺計算執(zhí)行《房產測量規(guī)范》的規(guī)定。
六、收縮縫面積的計算
　國家標準《房產測量規(guī)范》規(guī)定，不論伸縮縫的寬度，考慮是否與室內相通，來決定是否計算建筑面積。因此，伸縮縫.沉降縫等變形縫，不論其寬度，只要其與兩邊房屋中任一邊相通，具有房屋的一般條件，又能正常利用的，則可以計算房屋的建筑面積。
　一般的伸縮縫面積相對本棟樓來說并不大，若計算其面積也是商業(yè)部分。一種觀點認為: 只要是通行的伸縮縫，均應全部計算建筑面積，雖然沒有通行的部分沒有使用到，然而，作為伸縮縫具有的功能，此部分空間全樓均得到受益。另一種觀點認為: 這種算法是不合理的，“三縫”( 伸縮縫、沉降縫、變形縫) 是結構上的要求，用戶沒有利用上是不應計算面積的，如果用戶利用上了是可以計算面積的，且利用多少計算多少，還是比較合理的。筆者同意后一種觀點。
　　 七、費用的約定
在合同中，收費的約定是最重要的內容之一。但商品房預售面積的測算有其特殊性，通常一棟房屋（特別是綜合性樓房），從施工、裝修、銷售到辦理產權證這一過程中，其面積可以變更好幾次，每變更一次應如何收費，必須有一個明確的約定。
   八、房屋邊長數(shù)據(jù)的采集
計算面積必須要有房屋邊長數(shù)據(jù)，采集這些數(shù)據(jù)的依據(jù)是現(xiàn)場勘察，結合設計圖紙、變更說明、銷售方案等。因此，要注意：
   1、設計圖紙資料。要求我們要將開發(fā)企業(yè)提供的預測算的圖紙必須保留一套，發(fā)生房屋某部位變更，改變使用性質的房屋說明書必須要有開發(fā)企業(yè)書面認可。特別注意設計圖上的文字注釋，如：平臺、樓空陽臺、入戶花園、架空層等等，如何與房產測量的有關性質的界定一致。
    2、房屋邊長的數(shù)據(jù)，有的可以直接從設計圖上讀取，有的須經過換算，有的還須通過比例尺量取，這要求我們能看懂設計圖，包括平面圖、立面圖、剖面圖，了解設計圖的各類符號、各類線段的含義，了解各層之間連接關系，如何換算至我們所需要的房屋邊長數(shù)據(jù)。
　 九、成果資料的整理、歸檔
     商品房預售面積的計算也應該像房產面積測量一樣，成果資料經過整理，書寫技術總結報告，經過二級檢查，一級驗收后，才能正式地向委托人提交成果資料，歸檔使用。這里的二級檢查，主要是指作業(yè)小組人員互檢和測繪部門設置的質量檢查機構或專職檢查人員重點抽檢，預測算的分戶界線，房屋使用性質，與共有面積相關的建筑是否與圖上一致，設計圖上的名稱標注與技術規(guī)定的名詞類比是否合理，房屋邊長數(shù)據(jù)的采集有沒有錯誤，面積的計算是否正確，共有面積的分攤計算是否符合規(guī)范要求等。
歸檔備案，除了測繪隊計算的成果資料以外，還應該對合同、開發(fā)商提供的各種圖紙資料、變更說明、收費的票據(jù)復印件等也一并歸檔備案，在發(fā)生糾紛時能及時地分清責任?！?br />總之，上述這些問題的探討是筆者在實際工作中經常遇到的，考慮得不夠成熟，個人之見。也希望通過業(yè)界的廣泛探討，把房產面積的測算提高到一個新的水平。