我國不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度之探析

善意取得制度對(duì)中國的善意取得制度是一個(gè)重大的完善和突破，有利于促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)交易安全，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)善意第三人利益。

一、確立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的重要意義

善意取得制度作為現(xiàn)代民法中的一個(gè)基本制度，阻卻了在無權(quán)處分情況下原所有權(quán)人對(duì)善意受讓人取得所有物的權(quán)利追奪的風(fēng)險(xiǎn)；在商品經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的今天，是適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一項(xiàng)重要的交易規(guī)則。它有利于保護(hù)市場(chǎng)的交易秩序，節(jié)約交易成本，簡(jiǎn)化法律關(guān)系，優(yōu)化資源配置，從而有利于交易正常、高效地進(jìn)行。善意取得制度從動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域擴(kuò)展到不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域更有其存在的價(jià)值。

（一）有利于保護(hù)交易安全，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)里，不動(dòng)產(chǎn)具有巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，保障不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬流轉(zhuǎn)的安全性與便利性，無疑是一種普遍的社會(huì)預(yù)期和共識(shí)。要達(dá)到這個(gè)目的，就必須建立交易安全保障機(jī)制。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得的司法實(shí)踐無疑與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的這種需求不謀而合。善意取得制度在衡量靜態(tài)的權(quán)利人占有和所有的財(cái)產(chǎn)權(quán)益和動(dòng)態(tài)的當(dāng)事人基于交易行為所取得的利益時(shí)，認(rèn)為在特定的場(chǎng)合下，應(yīng)犧牲真正權(quán)利人的利益來保護(hù)善意無過失交易者的利益，以此維護(hù)順暢的交易秩序，促進(jìn)民事流轉(zhuǎn)。這樣，交易者就不會(huì)對(duì)交易的安全擔(dān)憂，這符合社會(huì)效益原則，有利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。并且，《物權(quán)法》把善意取得制度的適用范圍擴(kuò)大到不動(dòng)產(chǎn)，建立起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度，對(duì)指導(dǎo)人民法院審判實(shí)踐亦有重要意義。

（二）符合民法的公平原則，有利于促進(jìn)公平價(jià)值實(shí)現(xiàn)

從公平角度看，無權(quán)處分人得以處分他人的不動(dòng)產(chǎn)而設(shè)置抵押權(quán)，在許多時(shí)候，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人是有一定責(zé)任的，比如所有權(quán)人未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記、履行不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，取得法定的公示公信力；所有權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)登記到了他人的名下，雖然真實(shí)的所有權(quán)人與登記簿上的所有權(quán)之間有約定，但該種約定善意受讓人不知悉或不應(yīng)知悉；所有權(quán)人委托他人辦理產(chǎn)權(quán)登記，對(duì)將產(chǎn)權(quán)登記到誰的名下，所有權(quán)人抑或受托人？缺乏明確的約定，當(dāng)受托人為圖省事或者其他原因而將不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記到自己名下時(shí)，均會(huì)導(dǎo)致無權(quán)處分不動(dòng)產(chǎn)而善意受讓人并不知悉的情況。在此種情況下，所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)對(duì)自己有責(zé)任的行為承擔(dān)不利結(jié)果，而不能讓善意受讓人在不知悉、不應(yīng)知悉、無任何過失的情況下去承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)不成立的不利后果，否則，對(duì)善意受讓人而言就太不公平了。

（三）有利于促進(jìn)我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的改革與完善

由于不動(dòng)產(chǎn)善意取得是基于登記瑕疵而第三人信賴登記效力而建立起來的，因此它有利于督促不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)完善登記程序，減少登記錯(cuò)誤；有利于督促公民、法人和其他組織主動(dòng)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的登記、變更和涂銷，促進(jìn)他們積極保護(hù)自己的合法權(quán)益。我國現(xiàn)在的不動(dòng)產(chǎn)登記制度較為混亂和不規(guī)范，登記中的錯(cuò)漏在所難免，因此不動(dòng)產(chǎn)交易中必然有善意取得的適用余地；退一步講，無論一個(gè)國家的不動(dòng)產(chǎn)登記制度如何完善，都不可能完全避免登記權(quán)利內(nèi)容與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不一致的情況發(fā)生，一旦有不一致的情況發(fā)生，勢(shì)必需要一定的法律制度加以調(diào)整。而且，我國不動(dòng)產(chǎn)交易的數(shù)量和頻率已經(jīng)遠(yuǎn)非昔日可比，現(xiàn)實(shí)需要健全的制度來處理不動(dòng)產(chǎn)交易中的問題。同時(shí)，從比較法研究的角度來看，承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度也符合物權(quán)法的發(fā)展趨勢(shì)。

二、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的構(gòu)成要件

（一）讓與人對(duì)讓與的不動(dòng)產(chǎn)無處分權(quán)

讓與人無處分權(quán)而處分他人財(cái)產(chǎn)的，適用善意取得。常見的無權(quán)處分主要有以下幾種情形：一是行為人對(duì)處分的財(cái)產(chǎn)不享有任何權(quán)利；二是行為人對(duì)處分的財(cái)產(chǎn)沒有所有權(quán)，如承租、保管或借用人將其承租或保管、借用的財(cái)產(chǎn)出讓給他人；三是所有權(quán)受到限制，如未經(jīng)其他共有人的同意，某共有人將共有財(cái)產(chǎn)出讓給他人；四是代理人擅自處分被代理人的財(cái)產(chǎn)，如無代理權(quán)、代理權(quán)終止、超越代理權(quán)的情形下，發(fā)生無權(quán)處分的情況。如果讓與人有權(quán)處分則不適用善意取得制度。

（二）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的

財(cái)產(chǎn)的善意取得以受讓人的善意為條件，如果受讓人具有惡意，則不得適用善意取得。善意是指不知情，即不知或不應(yīng)知道讓與人轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)時(shí)，沒有處分該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的權(quán)限。即不知道登記人是無權(quán)處分人，只要受讓人不知道登記權(quán)利和實(shí)質(zhì)權(quán)利不相符合，這種不符合又無法通過表面特征得以查證，受讓人基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的信賴，在自愿協(xié)商的基礎(chǔ)上達(dá)成協(xié)議，并且支付合理對(duì)價(jià)之后，便取得了不動(dòng)產(chǎn)。這種情況下即為善意。相反，如果受讓人在交易之前已經(jīng)知道或者是應(yīng)當(dāng)知道登記人無處分權(quán)而與之交易，則構(gòu)成惡意。由于善意只是受讓人交易時(shí)的一種心理狀態(tài)，很難為外人掌握，因此，確定受讓人是否具有善意，可以從當(dāng)事人從事交易時(shí)的具體情況來判定。比如可以根據(jù)受讓物的性質(zhì)、是否有償、價(jià)格高低、讓與人的狀況以及受讓人的經(jīng)驗(yàn)等進(jìn)行判斷。

（三）受讓人取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的價(jià)格合理，屬有償轉(zhuǎn)讓

善意取得制度是為了保護(hù)交易安全而設(shè)定的，因此只有在受讓人與讓與人之間存在交易行為時(shí)，法律才有必要進(jìn)行保護(hù)。因此受讓人取得不動(dòng)產(chǎn)要基于合理的有償轉(zhuǎn)讓行為，受讓人在取得財(cái)產(chǎn)時(shí)，需要支付和不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值大體相當(dāng)?shù)暮侠韺?duì)價(jià)，如果通過繼承、贈(zèng)與等無償行為取得財(cái)產(chǎn)，則不能產(chǎn)生善意取得的效力。因?yàn)樯埔馊〉弥贫鹊牧⒎ū疽饩褪潜Ｗo(hù)自由交易的安全，如果交易本身就存在著不合理、不公平，在權(quán)利義務(wù)上不對(duì)等，那么善意取得制度就談不上是保護(hù)交易安全了。因此，支付合理的對(duì)價(jià)構(gòu)成善意取得的要件之一。在無權(quán)贈(zèng)與的情況下，所有人有權(quán)對(duì)受讓人行使物上請(qǐng)求權(quán)。

（四）不動(dòng)產(chǎn)已作權(quán)利的變更登記

作為不動(dòng)產(chǎn)交易物權(quán)變動(dòng)要件，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變更登記是第三人取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的必要要件。登記解決的不是善意問題，而是物權(quán)變動(dòng)的問題。如果受讓人沒有及時(shí)作權(quán)利的變更登記，也就沒有善意取得適用的余地。

因此，符合以上四個(gè)條件即可適用不動(dòng)產(chǎn)的善意取得，原所有權(quán)人只能向無權(quán)處分人要求賠償，而不能向受讓人行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。

三、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的法律效果

不動(dòng)產(chǎn)善意取得的法律效果，是指不動(dòng)產(chǎn)善意取得構(gòu)成要件具備時(shí)產(chǎn)生的法律后果。如前所述，善意取得制度涉及三方當(dāng)事人，即原所有權(quán)人、讓與人和受讓人。所以，不動(dòng)產(chǎn)善意取得的法律效果也就表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

（一）讓與人與受讓人之間

在符合不動(dòng)產(chǎn)善意取得要件的情況下，受讓人取得轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而讓與人不得再依自己無處分權(quán)或依原所有權(quán)人追索或索賠為由，要求受讓人返還不動(dòng)產(chǎn)。

（二）原所有權(quán)人與受讓人之間

在符合不動(dòng)產(chǎn)善意取得要件的情況下，受讓人基于法律的直接規(guī)定取得轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，這種取得的物權(quán)具有確定性和終局性。所以，受讓人的行為既不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美膊粯?gòu)成侵權(quán)行為。因此，原所有權(quán)人也不得向受讓人主張不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)或侵權(quán)賠償請(qǐng)求權(quán)。

（三）原所有權(quán)人與讓與人之間

由于受讓人基于善意取得獲得轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而原所有權(quán)人又不能要求受讓人返還，那么原所有權(quán)人的權(quán)利因此受損，在這種情況下，原所有權(quán)人可以尋求法律的救濟(jì)，即可以基于債權(quán)上的請(qǐng)求權(quán)要求讓與人承擔(dān)合同責(zé)任、侵權(quán)責(zé)任或不當(dāng)?shù)美姆颠€責(zé)任，具體根據(jù)雙方之間情況而定。

四、結(jié)語

法源自于生活，法律只有隨著生活的變遷而不斷修改完善才能稱之為良法。不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度之所以得到立法的確認(rèn)，是因?yàn)樗m應(yīng)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要、交易安全的需要。我國《物權(quán)法》確立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果，符合我國國情，對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和法治進(jìn)程的推進(jìn)具有重要意義。