老舊物流園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及升級改造對策研究

1  老舊商貿物流園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀

1.1  老舊物流園區(qū)升級改造背景分析

近年來，隨著我國經濟快速增長，物流運輸業(yè)取得了顯著的進展，形成了龐大的物流產業(yè)規(guī)模和堅實的產業(yè)發(fā)展基礎。2019年3月，國家發(fā)展改革委等多個部門共同發(fā)布的《關于推動物流高質量發(fā)展促進形成強大國內市場的意見》強調了物流業(yè)作為支撐國民經濟發(fā)展的基礎性、戰(zhàn)略性、先導性產業(yè)的重要性。2019年9月中共中央、國務院發(fā)布《交通強國建設綱要》緊緊圍繞統(tǒng)籌推進“五位一體”總體布局和協(xié)調推進“四個全面”戰(zhàn)略布局，堅持以供給側結構性改革為主線，注重創(chuàng)新驅動，構建現(xiàn)代化綜合交通體系，打造交通強國。在2020年9月中央財經委員會第八次會議上，習近平總書記強調流通體系在國民經濟中的重要作用。對于而言，建立現(xiàn)代流通體系是構建新發(fā)展格局的重要戰(zhàn)略任務之一?，F(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展，支撐起經濟產業(yè)體系，也方便了全國民眾的消費服務需求。

物流園區(qū)是為了實現(xiàn)物流設施集約化和物流運作共同化,按照城市空間合理布局的要求,集中建設并由統(tǒng)一主體管理,為眾多企業(yè)提供物流基礎設施和公共服務的物流產業(yè)集聚區(qū)。物流園區(qū)涉及園區(qū)與企業(yè)、企業(yè)與企業(yè)、企業(yè)與政府監(jiān)管機構的信息交互和供應鏈的有機貫通，物流園區(qū)與地區(qū)經濟發(fā)展程度密切相關。據(jù)調查數(shù)據(jù)顯示，我國東北地區(qū)物流需求較大；江蘇、山東物流園區(qū)數(shù)量較多；中西部物流園區(qū)建設速度逐漸加速；東北地區(qū)物流園區(qū)建設相對平穩(wěn)。老舊物流園區(qū)是指建設時間較早、設施和設備相對陳舊、不符合現(xiàn)代物流要求的物流園區(qū)。老舊的物流園區(qū)，在多個方面顯示出老化跡象，在物流業(yè)和城市經濟發(fā)展、綠色技術施行、基礎設施狀況和創(chuàng)新與數(shù)字化等方面已經難以滿足現(xiàn)代物流發(fā)展的要求。隨著物流行業(yè)的演變，市場的變化，老舊物流園區(qū)無法滿足現(xiàn)代物流市場的需求，需要升級以適應新的物流模式和技術要求。

因此許多城市地區(qū)開始了現(xiàn)代物流城建設，計劃實現(xiàn)物流園區(qū)提升、搬遷工作。園區(qū)搬遷后如何整合老舊物流園區(qū)的現(xiàn)有資源，實現(xiàn)老舊物流園區(qū)的內部組織結構和新時期市場發(fā)展態(tài)勢的匹配，充分體現(xiàn)原有的基礎設施的使用價值變得尤為重要。本文結合了當前國內物流園區(qū)運營與發(fā)展的具體數(shù)據(jù)信息，以標準化為基礎，以信息化為支撐，借鑒當前先進案例的相關經驗，進行老舊物流園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及升級改造對策研究，推動了老舊物流園區(qū)的發(fā)展創(chuàng)新和資源整合，實現(xiàn)物流產業(yè)鏈條的優(yōu)化。 

1.2  老舊物流園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題

當前物流行業(yè)正處于重要的轉型發(fā)展期, 老舊物流園區(qū)在多個方面顯示出老化跡象并且難以滿足現(xiàn)代物流發(fā)展的要求。當前老舊物流園區(qū)普遍存在基礎設施落后、標準規(guī)范相對不足、技術和信息化滯后、專業(yè)人才匱乏等問題，嚴重阻礙了物流行業(yè)的轉型升級。老舊專線物流園區(qū)存在的問題和挑戰(zhàn)如下：

基礎設施老化：老舊專線物流園區(qū)存在基礎設施老化、環(huán)境較差問題，包括倉儲設施、裝卸設備、道路、電力供應等設施老化，施工、辦公區(qū)域環(huán)境破舊等問題，進而影響了園區(qū)工作效率，造成安全隱患。

技術和信息化滯后：老舊物流園區(qū)由于建設時間較早，雖然不斷持續(xù)引進信息化技術，但往往缺乏現(xiàn)代化的物流管理和信息技術系統(tǒng)，缺乏基于大數(shù)據(jù)的物流園區(qū)信息平臺，從而導致物流工作流程的可見性和效率較低。

地理位置問題：老舊園區(qū)往往位于不太便捷的地理位置，遠離城市新建的交通樞紐，容易造成城區(qū)交通擁堵，導致運輸成本增加和交貨時間延長，難以滿足現(xiàn)代物流城的需求。

面臨改造和升級的挑戰(zhàn)：將老舊物流園區(qū)升級和改造可能面臨技術、資金和規(guī)劃等挑戰(zhàn)，需要政府、投資者和企業(yè)的多方合作和投入，更新設施、改進技術支持、提高安全性和環(huán)保性等。

需要現(xiàn)代化管理和運營模式：老舊物流園區(qū)需要現(xiàn)代化管理和運營模式，以適應時代發(fā)展需求，包括采用更智能的技術和可持續(xù)的管理實踐等。

合規(guī)性問題：老舊園區(qū)可能需要改造來符合新的法規(guī)和環(huán)保標準，需要投入資金和資源來滿足合規(guī)性要求，消除可能存在安全和環(huán)保隱患，例如老化的儲罐、污染風險等。

需要重新規(guī)劃和布局：一些老舊園區(qū)的布局和流程不再適用于現(xiàn)代物流運營。因此，需要重新規(guī)劃和布局園區(qū)，實現(xiàn)園區(qū)資源的再利用，實現(xiàn)效率的提高和流程的優(yōu)化。

老舊專線物流園區(qū)通常面臨一系列問題，包括基礎設施老化、技術滯后、地理位置、安全和環(huán)保問題等，需要進行改造和升級。然而，通過合理的規(guī)劃、投資和管理，制定相關方案實現(xiàn)物流園西遷后老舊物流園區(qū)進行升級與改造，園區(qū)仍然可以適應現(xiàn)代市場的需求，提供有價值的服務，并在經濟社會中找到自己的定位。 

2  國內老舊物流園區(qū)升級改造案例

國內老舊物流園區(qū)升級改造已成為政府和企業(yè)重要的工作任務之一，旨在重新利用現(xiàn)有的基礎設施，實現(xiàn)資源的再利用，推動經濟和地區(qū)發(fā)展。國內老舊物流園區(qū)升級改造對策主要包括政府政策支持、改造方案征集、智能化技術推廣應用、可持續(xù)性發(fā)展、人才培養(yǎng)和多元化服務等方面。具體對策如下：

在政府層面，許多地方政府和物流企業(yè)已經開始規(guī)劃和實施老舊物流園區(qū)的改造項目，包括基礎設施更新、信息技術升級、環(huán)保改進、安全措施和管理流程優(yōu)化等方面的工作。同時政府出臺了一系列政策措施，以鼓勵和支持老舊物流園區(qū)的升級改造。這些政策包括提供財政補貼、稅收優(yōu)惠、土地使用權支持等，吸引投資者和企業(yè)參與升級改造項目。在智能化技術應用方面，物聯(lián)網、大數(shù)據(jù)、人工智能等智能化技術被廣泛應用于老舊物流園區(qū)升級改造過程中，以提高管理效率、降低成本、提高服務水平。同時，老舊物流園區(qū)的改造通常注重環(huán)保和可持續(xù)性，采用綠色技術，減少對環(huán)境的影響，如能源節(jié)約、廢物處理和綠色交通等。改造后的園區(qū)通常提供多元化的物流服務，包括貨物倉儲、配送、跨境貿易、電子商務物流等，以滿足不同客戶的需求。當前國內改造項目還關注了人才培養(yǎng)，提高員工的技術和管理水平，以適應新的物流環(huán)境和技術要求。

本文以廣州白云中科智慧園和廣州華新科創(chuàng)島為案例，分析了傳統(tǒng)物流園區(qū)轉型升級為電商新城和科創(chuàng)園的經驗，為下文制定轉型升級策略提供了實際經驗。

2.1  廣州白云中科智慧園

中科智慧園是傳統(tǒng)物流園區(qū)轉型升級為互聯(lián)網電商新城的典范，百億淘寶村里的智慧之園，以電商全產業(yè)鏈服務+企業(yè)公共平臺服務+產業(yè)園基地，集商業(yè)、辦公、倉儲、休閑娛樂等為一體的理想場所。目前已升級改造園區(qū)第一期有商業(yè)餐飲配套區(qū)，電商直播辦公室區(qū)，電商攝影倉庫區(qū)，網紅直播打卡藝術區(qū)。引入多家頭部快遞公司，形成電倉配一體化，節(jié)省電商倉儲及配送成本。

2.2  廣州華新科創(chuàng)島

廣州華新科創(chuàng)島前身的物流園區(qū)的倉儲分撥區(qū)，建筑形式為鐵皮倉庫，倉儲類別包括礦泉水、尿片、奶粉等生活用品。通過升級改造，老舊物流園區(qū)成功轉型為商務、科技園區(qū)。園區(qū)拆除了部分物流倉庫，并在原址上建設辦公區(qū)域，已有多家重點企業(yè)、機構入住。園區(qū)業(yè)態(tài)從勞動密集型的物流園轉為產業(yè)集聚的科創(chuàng)園。

3  老舊物流園區(qū)升級改造對策建議

老舊物流園區(qū)升級改造是一項復雜而長期的任務，需要精心規(guī)劃和實施。在進行升級改造方案規(guī)劃是要遵循以下建議。進行升級改造對策研究要進行綜合規(guī)劃， 制定全面的規(guī)劃方案，明確升級改造的目標、范圍和時間表?？紤]到老舊園區(qū)的具體情況，要確保規(guī)劃的可行性。要積極尋求政府的支持和合作，包括提供財政補貼、稅收激勵、土地政策支持等。與當?shù)厣鐓^(qū)和利益相關者保持溝通和合作，解決可能出現(xiàn)的問題，確保改造項目的可持續(xù)性和社會接受度。進行升級改造規(guī)劃時要引入資本，吸引投資者和資本參與升級改造項目，包括私人投資、外資和金融支持，以滿足項目資金需求。同時要引入現(xiàn)代化的技術和信息系統(tǒng)，以提高管理效率、物流可見性和客戶服務水平。包括物聯(lián)網、大數(shù)據(jù)、云計算和人工智能等技術的應用。在進行升級改造規(guī)劃時優(yōu)先更新和維護老舊園區(qū)的基礎設施，包括建筑、道路、倉儲設施、裝卸設備等。確保它們符合現(xiàn)代安全和環(huán)保標準。規(guī)劃要強調綠色環(huán)保，采取節(jié)能、減排、廢物處理等措施，以降低環(huán)境影響并提高可持續(xù)性。要優(yōu)化安全管理措施，培訓員工，確保設施和操作符合安全標準，降低安全風險。升級改造后的園區(qū)要提供多元化的物流服務，以滿足不同客戶的需求?？紤]包括貨物倉儲、跨境貿易、電子商務物流等服務。在改造計劃施行的過程中定期監(jiān)測和評估升級改造項目的進展和效果，根據(jù)情況調整策略和計劃。

綜合考慮這些對策和建議，老舊物流園區(qū)升級改造可以更有效地提高其競爭力，適應現(xiàn)代物流市場的需求，為經濟增長和可持續(xù)發(fā)展作出貢獻。

3.1  基于老舊物流園區(qū)的智能倉儲建設

當前國內很多城市倉儲區(qū)主要以民房倉儲、廠房倉儲、標準倉儲及智慧倉儲為主。其中，民房倉儲較大，智慧倉儲僅占比較低。大量的民房倉儲嚴重影響倉儲物流的整體效益，影響城市交通和環(huán)境，同時也存在大量消防隱患。因此，基于老舊園區(qū)進行智能倉儲建設，旨在通過對老舊物流園區(qū)的改造，解決當前倉儲存在的區(qū)域布局、作業(yè)管理、倉儲能力等方面的痛點，滿足對物流倉儲日益增長的需求，促進商貿物流的發(fā)展，重新體現(xiàn)原有物流園區(qū)的使用價值。智能倉儲建設規(guī)劃可分為完全由政府主導建設運營、商務租賃入駐的模式，公開競標招商模式和政府牽頭成立合資公司、產權方入股模式。

目前倉儲物流正處于轉型升級的重要時期，倉儲物流受于自身結構、位置區(qū)域、布局規(guī)劃等方面限制，在一定程度上阻礙了商貿物流的發(fā)展，難以滿足對物流倉儲日益增長的需求。以現(xiàn)代物流系統(tǒng)集成技術，對原有的老舊物流園區(qū)進行整體重新規(guī)劃和改造，解決倉儲物流存在的通點，重新體現(xiàn)物流園區(qū)的使用價值，實現(xiàn)資源的重復利用，成為新時期的必要趨勢。

經過對倉儲領域的問題和物流園區(qū)現(xiàn)狀進行深入分析，根據(jù)實際需求明確升級改造的具體目標，并提出智能倉儲升級改造的詳盡方案：重新規(guī)劃園區(qū)布局，整合物流園區(qū)原有資源，建造智能化倉儲。智能倉儲的軟件系統(tǒng)層面，采用倉庫管理系統(tǒng)（車輛管理、自動裝貨）和倉庫設備控制系統(tǒng)；硬件系統(tǒng)層面，通過立體倉庫、堆高車、輸送鏈、AGV、升降月臺、掃描站、掃描槍、裝卸貨機、碼垛機、升降機等進行整體升級改造。

通過優(yōu)化園區(qū)布局，提高土地利用效率，重新規(guī)劃設計廠區(qū)建筑結構，以及采用加固和分隔夾層等方法，實現(xiàn)內部空間的二次利用；通過充分整合和歸納整個廠區(qū)的資源，實現(xiàn)倉儲園區(qū)工作的智能化，同時對流程進行精益化優(yōu)化，確保各環(huán)節(jié)互通并實現(xiàn)各個節(jié)點的信息化和自動化控制，全面提升倉儲管理水平。

3.2  基于老舊物流園區(qū)的區(qū)域集貨分撥中心建設

由于大部分商貿市場布局在城市中心位置，而現(xiàn)代物流城選址往往遠離城市中心位置，會造成貨運商品物流短倒、分撥運輸成本增加。因此，在老舊物流園區(qū)基礎上進行區(qū)域集貨分撥中心建設，以形成規(guī)?；⒓夯?，減少物流總成本。

布局在市中心的老舊物流園區(qū)規(guī)劃建設集貨分撥中心，根據(jù)中心業(yè)務量和輻射范圍占地面積為1公頃到10公頃不等，旨在經過卸車、拆包、分揀、打包等流程處理，然后送達目的地。計劃建設包括集貨分撥倉儲、物流快遞綜合樓等設施，并計劃新增倉庫自動化設備、信息終端設備以及通訊設備等相關設施設備。集貨分撥基地建設要突出特色，推進分撥基地錯位發(fā)展。圍繞附近商貿市場不同門類交易額，聚焦銷售額排名前列的重點品類，建設具有差異化特色的分撥項目。在集貨分撥基地商戶入駐環(huán)節(jié)，通過建立物流企業(yè)評價機制，從業(yè)務量、企業(yè)信用、運營情況等方面綜合評價企業(yè)，篩選優(yōu)質企業(yè)入駐集貨分撥中心。

根據(jù)園區(qū)土地以及建筑產權性質具體建設運營情況不同，集貨分撥中心建設規(guī)劃可分為完全由政府主導建設運營、商務租賃入駐的模式，公開競標招商模式和政府牽頭成立合資公司、產權方入股模式。

集貨分撥中心要推廣RFID射頻識別技術、GPS全球定位系統(tǒng)、GIS地理信息系統(tǒng)、EDI電子數(shù)據(jù)交換等技術的使用，同時，需要政府和企業(yè)的大力支持，利用現(xiàn)代科學技術建設數(shù)字化設施，培養(yǎng)科技創(chuàng)新型人才，在有效整合現(xiàn)有資源的基礎上，推動集貨分撥中心數(shù)字化發(fā)展。

3.3  打造互聯(lián)網電商新城

老舊物流園區(qū)順應時代要求，從傳統(tǒng)的服務型空間布局轉型升級為互聯(lián)網電商新城,通過提供發(fā)展電商平臺，整合并利用供應鏈上下游資源，起到填補商城與商貿物流產業(yè)鏈空白，拓寬產業(yè)鏈的作用。通過打造電商全產業(yè)鏈服務、企業(yè)服務、產業(yè)園基地一體化園區(qū)，提升商城的品牌效應。計劃通過規(guī)劃電商園區(qū)空間布局，實現(xiàn)園區(qū)轉型升級；通過構建企業(yè)服務平臺，建立人才高地。搭建電商新城生態(tài)圈，形成網上商城品牌效應

升級改造園區(qū)規(guī)劃內容包括電商直播辦公室區(qū)、電商攝影倉庫區(qū)、物流倉配區(qū)、文體娛樂產業(yè)配套區(qū)等。參照其他國內城市電商園區(qū)先進指標，電商園區(qū)占地面積應不少于50畝。項目運營模式有政府運營與政府成立合資公司、相關企業(yè)、產權方入股等模式。物流園區(qū)現(xiàn)有的倉庫、堆場、停車場、地磅等設施，與部分行政辦公、生活服務設施經過升級改造后可以直接投入使用，降低園區(qū)建設成本。電商新城建成驗收需堅持經濟可持續(xù)發(fā)展原則，走信息化、智能化之路。引入快遞、物流公司，建設電商供應鏈工廠倉庫，成電倉配一體化，節(jié)省倉配成本，形成完整電商產業(yè)鏈。文體娛樂區(qū)規(guī)劃布置教育和培訓設施，對相關人員開展技術學習、相關證件考取培訓工作等，培育電商基地所需人才，拉動就業(yè)。

通過搭建設立企業(yè)服務平臺，為企業(yè)打造一站式服務平臺，實現(xiàn)園區(qū)內企業(yè)管理平臺化。同時，建立人才高地計劃，創(chuàng)新服務模式和體系，搭建人才培訓平臺，推動創(chuàng)業(yè)基地產、學、研一體化發(fā)展建設，提供創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)支持，為園區(qū)企業(yè)提供可持續(xù)發(fā)展的運營道路。

搭建電商新城生態(tài)圈，有助于實現(xiàn)當?shù)鼐W上商城品牌化。實現(xiàn)商城品牌化需要篩選入駐園區(qū)的企業(yè)，入駐企業(yè)的選擇應有利于打造商城品牌化，提升商城品牌效應。政府對于物流園區(qū)發(fā)展建設有著十分重要的作用,需要完善政府公共服務、提高規(guī)劃有效性、引導物流園區(qū)進行轉型升級。同時需要相關政務部門入駐，為園區(qū)提供配套一站式服務。

3.4  搭建物流創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化基地

隨著物流產業(yè)轉型升級逐漸深入，傳統(tǒng)的物流模式已難以滿足發(fā)展的需求，“商、倉、流”領域急需數(shù)字化、標準化、智能化發(fā)展。物流創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化基地旨在培育一批面向軟件信息、大數(shù)據(jù)、人工智能等信息技術同時服務于商貿物流的新項目、新企業(yè)，促進物流行業(yè)的轉型升級與經濟發(fā)展。國家、省市各級政府鼓勵開展各類創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化基地，各類孵化基地或產業(yè)園在全國廣泛開展，探索不同的創(chuàng)新模式，并且都已經取得了不錯的成果。物流創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化基地的搭建可分為基礎設施建設規(guī)劃和運營規(guī)劃兩部分。

為妥善解決物流西遷后的閑置老舊物流園區(qū)，規(guī)劃建設物流孵化基地。物流創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化基地主要規(guī)劃建設智慧物流產業(yè)用房、總部大樓、孵化基地及配套設施。孵化基地立足于物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，通過分析當前物流行業(yè)切實需求，構建商貿物流大樓、智慧物流產業(yè)孵化基地、“無車承運人”數(shù)據(jù)中心促進物流轉型升級與發(fā)展。參照其他國內城市物流創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化基地先進指標體系，孵化基地占地面積不少于2公頃，其中用地性質一般為商業(yè)用地。

   物流創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化基地以培育一批面向軟件信息、大數(shù)據(jù)、人工智能等信息技術同時服務于商貿物流的新項目、新企業(yè)為目標，進行技術攻關、技術成果轉化、高新企業(yè)落地孵化或輔助孵化、搭建創(chuàng)新平臺等工作，結合國內先進案例，挖掘物流新模式、新業(yè)態(tài)，通過論壇、大賽活動吸引物流行業(yè)高端人才，提升從業(yè)人員技能水平，助力商貿物流轉型升級發(fā)展。

文章來源： 《物流科技》   http://00559.cn/w/jg/30901.html