國有企業(yè)發(fā)行REITs的現(xiàn)狀及問題探究

前言

REITs，全稱為房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts），是一種以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，由多個投資者共同投資組成的基金。REITs在全球范圍內(nèi)被廣泛應(yīng)用，包括美國、歐洲、澳大利亞、日本等地。REITs通常通過發(fā)行股票或債券等方式募集資金，用于購置、開發(fā)和管理各種類型的房地產(chǎn)資產(chǎn)，如商業(yè)、住宅、工業(yè)、辦公等房地產(chǎn)資產(chǎn)。國有企業(yè)發(fā)行REITs是指國有企業(yè)通過發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的方式，將其持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)打包成基金，并通過在證券市場上發(fā)行基金份額的方式，向投資者募集資金。國有企業(yè)發(fā)行REITs的主要目的是通過將房地產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動性更高的基金份額，實現(xiàn)資產(chǎn)的有效配置和優(yōu)化。同時，國有企業(yè)通過發(fā)行REITs可以獲得資金注入，提高企業(yè)的資本實力和經(jīng)營能力，實現(xiàn)資本運作和財務(wù)優(yōu)化。

一、國有企業(yè)發(fā)行REITs的必要性

（一）破解存量資產(chǎn)與短缺資金之間的矛盾

首先，國有企業(yè)作為國家資本主義經(jīng)濟體系的重要組成部分，通常擁有大量的基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，如公路、鐵路、橋梁、港口等。這些資產(chǎn)的運營和管理需要大量的資金投入，但國有企業(yè)自身的資金壓力較大，無法獨立承擔(dān)這些投資。而通過發(fā)行REITs，國有企業(yè)可以將這些基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)打包出售給信托基金，獲得一筆資金，以解決資金短缺問題。其次，發(fā)行REITs可以吸引大量的社會資本投入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。由于基礎(chǔ)設(shè)施投資的回報周期較長，風(fēng)險較高，傳統(tǒng)的融資渠道往往難以滿足資金需求。而REITs的發(fā)行可以將基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可流通的證券，吸引更多的投資者參與，從而提供新的投資資金。這樣一來，國有企業(yè)可以通過與社會資本合作，共同承擔(dān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和管理的風(fēng)險和收益，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。第三，REITs的發(fā)行還可以促進國有企業(yè)的資產(chǎn)證券化，提高其財務(wù)靈活性和融資能力。將基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為REITs可以使國有企業(yè)將這些資產(chǎn)從負(fù)債表中剝離?；A(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)通常具有較高的價值和長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，但它們同時也對國有企業(yè)的財務(wù)狀況產(chǎn)生了一定的壓力。通過將這些資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為REITs，國有企業(yè)可以將其從負(fù)債表中剝離，減少相關(guān)的負(fù)債和財務(wù)壓力，提高企業(yè)的財務(wù)靈活性。國有企業(yè)通過發(fā)行REITs來籌集資金，從而滿足擴大經(jīng)營規(guī)模、改善基礎(chǔ)設(shè)施等方面的資金需求。相比傳統(tǒng)的融資方式，REITs發(fā)行具有更高的靈活性和可持續(xù)性，能夠吸引更多的投資者參與，為國有企業(yè)提供更多的資金來源。國有企業(yè)通過將基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為REITs，可以將其價值通過市場化的方式進行定價和交易，提高其融資能力。投資者可以通過購買REITs來分享基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流收入，從而為國有企業(yè)提供持續(xù)的融資支持。

（二）響應(yīng)國家發(fā)展要求

首先，我國一直致力于推動國有企業(yè)改革和混合所有制經(jīng)濟發(fā)展，鼓勵國有企業(yè)通過多種方式引入社會資本，提升其運營效率和市場競爭力。發(fā)行REITs可以吸引社會資本參與國有企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和管理，促進國有企業(yè)的市場化改革。其次，我國政府一直強調(diào)加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資力度，提升基礎(chǔ)設(shè)施的質(zhì)量和普惠性。發(fā)行REITs可以為國有企業(yè)提供一種融資渠道，滿足基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金需求，推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的投資和發(fā)展。此外，我國政府也鼓勵金融創(chuàng)新和資本市場的發(fā)展，提升金融服務(wù)實體經(jīng)濟的能力。發(fā)行REITs可以促進國內(nèi)資本市場的繁榮。作為一種新型的金融工具，REITs的發(fā)行將為資本市場增加新的投資選擇，豐富投資者的投資組合，提高市場的活躍度和流動性。這將有助于吸引更多的資金流入資本市場，促進市場的繁榮和發(fā)展?；A(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域通常需要大量的資金支持，而國有企業(yè)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中扮演著重要角色。通過發(fā)行REITs，國有企業(yè)可以將基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)進行資產(chǎn)證券化，吸引更多的投資者參與，為基礎(chǔ)設(shè)施投資提供更多的資金來源，促進基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的快速發(fā)展。REITs的發(fā)行將為資本市場帶來新的投資機會和創(chuàng)新產(chǎn)品，吸引更多的投資者參與市場交易，提高市場的流動性和透明度。同時，REITs的發(fā)行也將為國內(nèi)資本市場注入更多的活力和活力，推動市場的健康發(fā)展。最后，國家對于REITs的支持和監(jiān)管政策也在不斷完善。我國已經(jīng)出臺了《房地產(chǎn)投資信托基金管理辦法》，明確了REITs的發(fā)行和管理規(guī)定，為國有企業(yè)發(fā)行REITs提供了政策依據(jù)和指導(dǎo)。

二、國有企業(yè)發(fā)行REITs的現(xiàn)狀及問題

（一）資產(chǎn)投向較為集中

從表1的數(shù)據(jù)可以看出，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和交通基礎(chǔ)設(shè)施的公募REITs發(fā)行數(shù)量和發(fā)行金額合計占比超過一半。具體來說，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和交通基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)行數(shù)量都是7個，占比分別為31.82%。而在發(fā)行金額方面，交通基礎(chǔ)設(shè)施的基金規(guī)模達到了437.30億元，占比為61.59%，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的基金規(guī)模為137.07億元，占比為19.30%。這表明園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和交通基礎(chǔ)設(shè)施是公募REITs的主要投資領(lǐng)域，資產(chǎn)投向較為集中。是因為園區(qū)和交通基礎(chǔ)設(shè)施在國家經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和需求，對于城市的發(fā)展和經(jīng)濟增長有著重要的支撐作用。因此，投資者更傾向于將資金投入到這些領(lǐng)域，獲得更穩(wěn)定和可靠的回報。然而，這種資產(chǎn)投向的集中也存在一定的風(fēng)險。一方面，園區(qū)和交通基礎(chǔ)設(shè)施的市場競爭可能較為激烈，投資者可能面臨更大的風(fēng)險和不確定性。另一方面，過度集中的投資也可能導(dǎo)致市場的不平衡和資源的浪費，限制了其他領(lǐng)域的發(fā)展機會。因此，在公募REITs的發(fā)展中，需要更加注重投資的多樣性和風(fēng)險的分散。通過拓寬投資領(lǐng)域，引入更多類型的公募REITs，可以促進資產(chǎn)投向的多元化，降低整體投資風(fēng)險，同時也為其他領(lǐng)域的發(fā)展提供更多的資金支持。同時，根據(jù)《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》，公眾投資者能夠獲得的最高配售比例為24%。然而，實際認(rèn)購比例平均只有10.00%，有效認(rèn)購確認(rèn)比例更低，僅為2.91%。這兩項數(shù)據(jù)都遠(yuǎn)低于現(xiàn)行規(guī)定的要求。造成公眾投資者認(rèn)購比例較低的原因可能有多方面。首先，公眾投資者可能對這些基金的風(fēng)險較為謹(jǐn)慎，對于高風(fēng)險的產(chǎn)品持觀望態(tài)度，因此選擇降低認(rèn)購比例。其次，公眾投資者可能缺乏對這些基金的充分了解和信息，無法準(zhǔn)確評估產(chǎn)品的風(fēng)險和收益，這也會影響他們的投資意愿和認(rèn)購比例。此外，如果基金的流動性不足，公眾投資者可能不愿意投資或降低認(rèn)購比例，因為他們擔(dān)心在需要時無法及時提取資金。

表1 不同類型公募REITs的發(fā)行數(shù)量和發(fā)行金額

（二）項目類型單一

表2中的不同類型的REITs中，所有項目都是權(quán)益型、封閉式公募基金。這意味著這些REITs所持有的資產(chǎn)主要是不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，通過租金收入和資本增值獲取收益。此外，這些REITs采用封閉式的募集方式，即在特定期限內(nèi)募集資金，募集結(jié)束后不再接受新的投資。權(quán)益型REITs在不動產(chǎn)領(lǐng)域具有廣泛的應(yīng)用，可以涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等不同類型的不動產(chǎn)。投資者通過購買REITs的權(quán)益份額，可以享受不動產(chǎn)租金收入和資本增值的好處，同時也能夠分散投資風(fēng)險。封閉式公募基金是指募集資金有一定期限，并且在募集期間不接受新的投資。這種募集方式可以使基金管理人更好地計劃和管理基金的投資組合，同時也能夠為投資者提供相對穩(wěn)定的回報。然而，封閉式公募基金也存在一些限制，比如投資者無法在募集期間之外進行申購和贖回，流動性較差。此外，由于基金規(guī)模不會隨著投資者的變化而改變，可能存在基金規(guī)模過大或過小的情況，影響基金的運作效率和投資收益。

表2 不同類型的REITs

（三）項目大多依賴特許經(jīng)營權(quán)獲得收入

這9個項目主要依靠特許經(jīng)營權(quán)來獲得收入，以維持基金的運作。其中，有7個項目是交通基礎(chǔ)設(shè)施項目，包括越秀高速、廣河高速、杭甬高速、渝遂高速(重慶段)、嘉通高速等。這些項目已經(jīng)建成并通車，且配備了完善的附屬設(shè)施。另外，還有2個生態(tài)環(huán)保項目，包括首鋼生物質(zhì)項目、首創(chuàng)水務(wù)的合肥項目和深圳項目。特許經(jīng)營權(quán)是指政府或相關(guān)機構(gòu)將特定項目的經(jīng)營權(quán)授予特定企業(yè)或機構(gòu)，以此獲得經(jīng)營收入。在這種模式下，特許經(jīng)營權(quán)持有者通過向用戶收取使用費或其他形式的費用來獲取收入。這些收費不僅可以用于項目的運營和維護，還可以作為投資基金的收益來源。然而，這9個項目的基金存續(xù)周期和特許經(jīng)營權(quán)的存續(xù)期可能存在不一致的問題。特許經(jīng)營權(quán)的期限可能較短，而基金的存續(xù)周期可能較長。因此，在未來可能需要考慮是否需要擴募資金來維持這些項目的運營和發(fā)展。如果特許經(jīng)營權(quán)的期限結(jié)束，而基金的存續(xù)周期尚未結(jié)束，就會出現(xiàn)資金缺口的情況。導(dǎo)致項目無法正常運作，甚至影響項目的可持續(xù)性?；鸸芾砣撕屯顿Y者需要評估項目的特許經(jīng)營權(quán)期限并預(yù)測未來可能面臨的擴募問題。這些因素可能影響投資者對項目的風(fēng)險認(rèn)知和投資決策。特許經(jīng)營權(quán)的終止可能需要重新尋找合適的經(jīng)營者，或者重新制定經(jīng)營策略。帶來一定的運營不確定性和調(diào)整成本。

三、國有企業(yè)發(fā)行REITs的優(yōu)化措施

（一）提升公募REITs產(chǎn)品運營能力

在選擇運營公司的過程中，應(yīng)盡可能選擇具有相關(guān)項目管理經(jīng)驗的運營方。這些經(jīng)驗豐富的運營方能夠為基金提供專業(yè)的運營管理能力，熟悉REITs產(chǎn)品的特點和運營要求，因此能夠更好地管理和運營基金的資產(chǎn)。擁有豐富的實踐經(jīng)驗和專業(yè)知識，能夠有效地監(jiān)控資產(chǎn)狀況，及時發(fā)現(xiàn)和解決問題，確?；鸬姆€(wěn)健運作并最大化投資回報。此外，具有相關(guān)項目管理經(jīng)驗的運營方還能夠更好地與各方合作，包括投資者、托管銀行、監(jiān)管部門等，提高基金的運作效率和透明度，增強基金的市場競爭力。其次，運營方應(yīng)該長期提供全面的運營管理能力，包括資產(chǎn)管理、租賃管理、運營監(jiān)控等各方面的能力。他們需要不斷提升自身的專業(yè)水平和管理技能，以確?；鸬倪\營和管理能夠有效進行。在資產(chǎn)管理方面，運營方應(yīng)具備良好的投資眼光和資產(chǎn)配置能力，能夠有效管理和監(jiān)控基金的投資組合，為投資者創(chuàng)造穩(wěn)健的投資回報。在租賃管理方面，運營方需要具備租賃市場的深入了解和談判技巧，確保租賃合同的簽訂和執(zhí)行符合基金的利益。在運營監(jiān)控方面，運營方應(yīng)建立健全的內(nèi)部控制和風(fēng)險管理體系，及時發(fā)現(xiàn)和解決運營中的問題，確保基金的運作穩(wěn)健可靠。再次，如果運營方能夠展現(xiàn)出較高的經(jīng)營績效，可以通過一定的獎勵制度進行激勵。這些獎勵可以是基于基金的業(yè)績表現(xiàn)，例如基金的收益率、凈值增長等指標(biāo)，通過激勵機制，可以促使運營方更加努力地提升運營能力，實現(xiàn)更好的投資回報。獎勵制度可以設(shè)立多種形式，例如提供額外的績效獎金、股權(quán)激勵、晉升機會等?？冃И劷鸶鶕?jù)基金的實際表現(xiàn)進行設(shè)定，表現(xiàn)優(yōu)秀的運營方獲得更高額度的獎金激勵，激發(fā)運營方的積極性和創(chuàng)造力，促使其更加努力地為基金創(chuàng)造價值。此外，股權(quán)激勵也是一種有效的激勵方式，讓運營方分享基金的增值收益，增強其與基金的利益共享意識，激發(fā)其長期發(fā)展的動力。同時，提供晉升機會也作為一種激勵方式，優(yōu)秀的運營方可以獲得更多的職業(yè)發(fā)展機會，激勵其持續(xù)學(xué)習(xí)和成長，為基金的長期成功做出更大貢獻。通過提升公募REITs產(chǎn)品的運營能力，可以提高產(chǎn)品的競爭力和吸引力，吸引更多的投資者參與。同時，有效的運營管理也能夠保障投資者的利益，提升投資者對REITs產(chǎn)品的信心和滿意度。

（二）擴大底層資產(chǎn)的覆蓋范圍

首先，基金管理人應(yīng)該在選擇底層資產(chǎn)時，考慮不同行業(yè)的分布特征。通過投資多個行業(yè)的底層資產(chǎn)，可以降低因某一行業(yè)不景氣或面臨風(fēng)險而對基金產(chǎn)生的負(fù)面影響。例如，可以考慮投資商業(yè)地產(chǎn)、辦公樓、住宅、工業(yè)廠房等不同行業(yè)的資產(chǎn)。分散投資到不同行業(yè)的底層資產(chǎn)有助于降低基金的集中風(fēng)險，因為不同行業(yè)的表現(xiàn)可能會有所不同，當(dāng)某一行業(yè)不景氣或面臨挑戰(zhàn)時，其他行業(yè)的表現(xiàn)可能會相對穩(wěn)定或表現(xiàn)強勁，從而平衡整體投資組合的風(fēng)險。例如，在經(jīng)濟衰退期間，商業(yè)地產(chǎn)可能受到?jīng)_擊，但住宅產(chǎn)業(yè)可能相對穩(wěn)定，通過同時持有不同行業(yè)的資產(chǎn)，可以降低基金的整體風(fēng)險敞口。其次，基金管理人應(yīng)該根據(jù)市場和經(jīng)濟的特點，考慮不同地區(qū)的底層資產(chǎn)。通過投資多個地區(qū)的底層資產(chǎn)，可以降低因某一地區(qū)的經(jīng)濟不穩(wěn)定或特定風(fēng)險而對基金產(chǎn)生的影響。例如，可以考慮投資不同城市、省份甚至國家的資產(chǎn)。投資多個地區(qū)的底層資產(chǎn)還有助于實現(xiàn)資產(chǎn)的多元化，提高基金的整體收益穩(wěn)定性。不同地區(qū)的資產(chǎn)受到不同的宏觀經(jīng)濟因素、政策環(huán)境和市場特點的影響，通過在多個地區(qū)分布資產(chǎn)，可以降低單一地區(qū)風(fēng)險，提高基金的整體抗風(fēng)險能力和長期收益。最后，基金管理人應(yīng)該在選擇底層資產(chǎn)時，考慮不同規(guī)模的分布特征。通過投資不同規(guī)模的底層資產(chǎn)，可以降低因某一底層資產(chǎn)規(guī)模過大或過小而對基金產(chǎn)生的影響。例如，可以投資大型商業(yè)綜合體、中小型商鋪等不同規(guī)模的資產(chǎn)。通過擴大底層資產(chǎn)的覆蓋范圍，公募REITs產(chǎn)品能夠更好地分散風(fēng)險，降低單一資產(chǎn)帶來的現(xiàn)金流風(fēng)險，提升基金的穩(wěn)定性和回報能力。同時，投資者也能夠獲得更多的選擇和分散投資的機會，提高投資組合的風(fēng)險收益特征。

（三）明確擴募機制的相關(guān)內(nèi)容

首先，建議相關(guān)監(jiān)管機構(gòu)明確擴募機制的相關(guān)政策和規(guī)定，監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)明確擴募的條件，包括基金規(guī)模、資產(chǎn)配置、風(fēng)險控制等方面的要求。基金管理人在考慮擴募時，應(yīng)滿足監(jiān)管機構(gòu)規(guī)定的條件，確?；鸬臄U募符合監(jiān)管要求，有利于基金的穩(wěn)健運作。監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)規(guī)定擴募的程序，包括申請、審批、公告等環(huán)節(jié)?；鸸芾砣嗽谶M行擴募時，應(yīng)按照監(jiān)管機構(gòu)規(guī)定的程序操作，確保擴募的合規(guī)性和透明度，有效保護投資者的權(quán)益。監(jiān)管機構(gòu)還應(yīng)規(guī)定擴募的時間，明確擴募的時機和頻率。監(jiān)管機構(gòu)可以根據(jù)市場情況和基金規(guī)模等因素，設(shè)定合理的擴募時間，避免頻繁擴募或不及時擴募導(dǎo)致基金經(jīng)營不穩(wěn)定的情況發(fā)生。其次，在擴募機制中，可以細(xì)化公募REITs的資產(chǎn)收購、改擴建等內(nèi)容。在底層資產(chǎn)到期前，基金管理人可以根據(jù)市場需求和資產(chǎn)價值等因素，考慮收購新的資產(chǎn)來替代即將到期的資產(chǎn)。政策和規(guī)定可以規(guī)定收購的條件，如資產(chǎn)的質(zhì)量、收益等方面的要求，同時明確收購的程序，確保基金管理人在收購過程中符合相關(guān)要求。在底層資產(chǎn)到期前，基金管理人可以通過改擴建來延長資產(chǎn)的使用壽命，提高資產(chǎn)的價值和收益。政策和規(guī)定可以規(guī)定改擴建的條件，如改擴建的可行性、影響因素等要求，同時明確改擴建的程序，確?；鸸芾砣嗽诟臄U建過程中合規(guī)操作。特許經(jīng)營權(quán)是底層資產(chǎn)的重要屬性之一，政策和規(guī)定可以規(guī)定基金管理人在進行資產(chǎn)收購或改擴建時，應(yīng)考慮特許經(jīng)營權(quán)的剩余年限，確?；鸸芾砣四軌蛟谑Ｓ嗄晗迌?nèi)充分利用和管理底層資產(chǎn)，避免因特許經(jīng)營權(quán)到期而對基金運營造成不利影響。再次，擴募機制應(yīng)考慮到基金管理人增加融資渠道的需求?；鸸芾砣丝梢酝ㄟ^向銀行申請貸款，獲得必要的資金支持來進行擴募。銀行貸款通常具有較低的利率和靈活的還款期限，能夠幫助基金管理人降低融資成本，提高資金利用效率?；鸸芾砣丝梢酝ㄟ^發(fā)行債券來籌集擴募所需的資金。債券通常具有固定的利率和期限，能夠為基金管理人提供長期穩(wěn)定的資金支持，有利于基金的長期運營和資金管理。基金管理人可以通過發(fā)行股權(quán)來吸引投資者的資金，擴大基金的規(guī)模。股權(quán)融資可以提高基金管理人的股東資本，增加基金的實際規(guī)模和資金實力，為基金的長期發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。通過明確擴募機制的有關(guān)內(nèi)容，可以為公募REITs提供更好的發(fā)展環(huán)境和運營條件?；鸸芾砣丝梢灾鲃訉で髢?yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)，延長資產(chǎn)的使用壽命，增加融資渠道，提高基金的實際規(guī)模，從而改善基金的長期運營能力。這將有助于保障投資者的權(quán)益，促進公募REITs市場的健康發(fā)展。

四、結(jié)束語：

國有企業(yè)發(fā)行REITs是一種重要的資產(chǎn)配置和資金注入方式，可以促進國有企業(yè)的發(fā)展和進步。然而，這一領(lǐng)域還存在著一些問題和挑戰(zhàn)，需要政府、企業(yè)和市場共同努力。通過加強政策支持、完善市場機制、提高監(jiān)管水平等措施，可以進一步推動國有企業(yè)發(fā)行REITs的發(fā)展，實現(xiàn)經(jīng)濟的可持續(xù)增長和企業(yè)的長期發(fā)展。

文章來源：  《中國集體經(jīng)濟》   http://00559.cn/w/jg/1406.html