中外小區(qū)停車(chē)位的權(quán)屬比較研究-法制經(jīng)濟(jì)論文

隨著城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展與城市化進(jìn)程的日益加快，城市居民私人汽車(chē)保有量也在持續(xù)增加。但是與之相對(duì)應(yīng)的停車(chē)位卻發(fā)展緩慢，使之成為一種稀缺資源?！巴＼?chē)難”已成為現(xiàn)代城市生活中普遍存在的問(wèn)題。此外，開(kāi)發(fā)商為謀取更多的利益，在商品房的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售環(huán)節(jié)總是通過(guò)各種不平等的合同條款單方處置小區(qū)停車(chē)位，從而在現(xiàn)實(shí)生活中引發(fā)一系列停車(chē)位權(quán)屬之爭(zhēng)。小區(qū)停車(chē)位及車(chē)庫(kù)的權(quán)屬是各種有關(guān)停車(chē)位的買(mǎi)賣(mài)、租賃、使用、收益等矛盾的核心所在。因此，如何借鑒域外立法的經(jīng)驗(yàn)，完善我國(guó)物權(quán)法中小區(qū)停車(chē)位的相關(guān)制度，明晰權(quán)屬以提供更好解決途徑，便成為一個(gè)現(xiàn)實(shí)和理論中都亟需解決的問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：停車(chē)位；權(quán)屬；物權(quán)法

一、國(guó)內(nèi)外小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬的立法及實(shí)務(wù)考察

日本將所有建筑物所附設(shè)的停車(chē)場(chǎng)分成兩類(lèi)：一類(lèi)是屋外停車(chē)場(chǎng)，通常是在建筑物基地劃出明顯的界線(xiàn)而形成；另一類(lèi)為屋內(nèi)停車(chē)場(chǎng)，指在區(qū)分所有建筑物內(nèi)設(shè)置的停車(chē)場(chǎng)，一般設(shè)在區(qū)分所有建筑物的地下或一二層，也有設(shè)在屋頂平臺(tái)上的。日本現(xiàn)行的《建筑物區(qū)分所有權(quán)法》（1983年）并沒(méi)有關(guān)于停車(chē)位的規(guī)定，日本地方法院對(duì)于其歸屬問(wèn)題也存在分歧。直到昭和56年6月18日，日本最高法院根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)的專(zhuān)有部分必須滿(mǎn)足構(gòu)造上的獨(dú)立性和利用上的獨(dú)立性?xún)蓚€(gè)條件，以判決的形式確認(rèn)屋內(nèi)停車(chē)位為專(zhuān)有使用權(quán)客體，從而為裁判實(shí)務(wù)上長(zhǎng)期存在的分歧打上了休止符。[1]但日本學(xué)術(shù)界對(duì)此持批評(píng)態(tài)度。

德國(guó)1973年7月30日修正的《住宅所有權(quán)法》第3條第2項(xiàng)中規(guī)定，“以持久性界標(biāo)標(biāo)明范圍之停車(chē)場(chǎng)，視為有獨(dú)立性之房間?！币馑际钦f(shuō)，地上、地下的停車(chē)場(chǎng)均設(shè)置有“專(zhuān)有所有權(quán)”，并能夠獨(dú)自讓與、設(shè)定負(fù)擔(dān)。因此，在德國(guó)車(chē)庫(kù)被視作獨(dú)立的物，其所有權(quán)可由開(kāi)發(fā)商自由出售給小區(qū)內(nèi)的業(yè)主，而不是作為從物，直接歸全體業(yè)主所有。這種做法的優(yōu)點(diǎn)在于不需要停車(chē)位的業(yè)主可以不用支付該車(chē)庫(kù)的分?jǐn)傎M(fèi)用。[2]當(dāng)然，也保護(hù)了開(kāi)發(fā)商的利益，應(yīng)明確的是，即使小區(qū)內(nèi)的停車(chē)位屬于全體業(yè)主共同所有，但對(duì)停車(chē)位享有專(zhuān)有使用權(quán)的業(yè)主也可以在小區(qū)內(nèi)的業(yè)主之間自由轉(zhuǎn)讓停車(chē)位使用權(quán)。

在法國(guó)，新公寓的建造者負(fù)有一項(xiàng)法定義務(wù)，就是在建筑物基地內(nèi)，按一戶(hù)一空間的標(biāo)準(zhǔn)為住戶(hù)設(shè)計(jì)停車(chē)場(chǎng)。當(dāng)屋外設(shè)置必要停車(chē)場(chǎng)空間而無(wú)基地時(shí)，建筑者即使向下挖掘三層乃至于四層、五層的深度，也必須設(shè)置停車(chē)場(chǎng)。法國(guó)學(xué)界及司法實(shí)踐認(rèn)為，所有的建筑物居住區(qū)域與停車(chē)區(qū)域?yàn)橄嗷オ?dú)立的不動(dòng)產(chǎn)，即停車(chē)位必須另行購(gòu)買(mǎi)，且任何人可以申購(gòu)。這種申購(gòu)一般出現(xiàn)在業(yè)主未購(gòu)置汽車(chē)或支付不起停車(chē)場(chǎng)購(gòu)置費(fèi)而導(dǎo)致停車(chē)位剩余時(shí)，由開(kāi)發(fā)公司代為轉(zhuǎn)售。[3]因此關(guān)于停車(chē)費(fèi)歸屬問(wèn)題的爭(zhēng)議在法國(guó)很少見(jiàn)，因?yàn)榉▏?guó)大部分停車(chē)位都由單獨(dú)的區(qū)分所有權(quán)人享有所有權(quán)。

而美國(guó)的法律對(duì)小區(qū)內(nèi)車(chē)位的制度設(shè)計(jì)，遵循兩個(gè)基本原則，一是不允許小區(qū)業(yè)主以外的任何人擁有小區(qū)內(nèi)車(chē)庫(kù)的所有權(quán)，二是不允許小區(qū)內(nèi)的車(chē)庫(kù)作為獨(dú)立的專(zhuān)有部分進(jìn)行單獨(dú)買(mǎi)賣(mài)。[4]對(duì)小區(qū)內(nèi)的車(chē)庫(kù)及停車(chē)位所有權(quán)歸屬的制度則有三種模式，一種是將車(chē)庫(kù)及停車(chē)位界定為共有部分，為全體業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)；另一種是將停車(chē)位界定為房屋單元的組成部分，如果住宅小區(qū)是按每戶(hù)一個(gè)地下停車(chē)位的原則設(shè)計(jì)，則可以為每個(gè)房屋單元的業(yè)主指定一個(gè)固定的停車(chē)位，該地下停車(chē)位從屬于房屋單元，只能隨房屋單元轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓?zhuān)蛔詈笠环N是將停車(chē)位界定為指定供專(zhuān)有的共有部分。

加拿大多倫多市的停車(chē)位是按住戶(hù)臥室為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)配置的，其法定要求是：開(kāi)發(fā)商必須為擁有2間臥室的住戶(hù)配置1個(gè)停車(chē)位，為擁有3間以上臥室的住戶(hù)配置2個(gè)停車(chē)位。同時(shí)還必須在基地上以每4個(gè)區(qū)分所有權(quán)人為單位設(shè)置1個(gè)供來(lái)客使用的停車(chē)位。[5]

二、基于國(guó)內(nèi)外小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬考察的分析

針對(duì)上述論述，我們發(fā)現(xiàn)，各國(guó)家、地區(qū)對(duì)停車(chē)位問(wèn)題大致提供了兩種模式：

一種是將停車(chē)位作為共有部分由業(yè)主共有。例如，美國(guó)立法規(guī)定小區(qū)內(nèi)的停車(chē)位不允許作為獨(dú)立的專(zhuān)有部分進(jìn)行單獨(dú)買(mǎi)賣(mài)。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)也有不得分割零售的規(guī)定。這種模式一般采用兩種途徑：一種是業(yè)主共同享有共有權(quán)。另外一種是部分業(yè)主繳納一定的費(fèi)用后獲得排他性使用權(quán)。然而，無(wú)論哪種途徑，都是由業(yè)主大會(huì)行使管理和收益權(quán)。

在這種模式下，業(yè)主自治組織享有停車(chē)位的所有權(quán)，代表全體業(yè)主對(duì)停車(chē)位行使管理、處分、收益權(quán)。這種模式的優(yōu)勢(shì)在于，由于相關(guān)規(guī)則是由業(yè)主們合意制定的，所以充分反映了業(yè)主們的意思自治，減少了業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的矛盾。缺點(diǎn)在于，由于實(shí)際中每位業(yè)主對(duì)停車(chē)位的需求是不同的，這種共有模式必然導(dǎo)致每位業(yè)主在購(gòu)房時(shí)都被分?jǐn)偭送＼?chē)位的成本，從而產(chǎn)生不公平的現(xiàn)象。解決這一缺陷的辦法就是使用停車(chē)位的業(yè)主要額外向業(yè)主大會(huì)繳納停車(chē)使用費(fèi)。

另一種是把停車(chē)位作為專(zhuān)有權(quán)的客體，開(kāi)發(fā)商有權(quán)單獨(dú)出售該車(chē)位。例如日本的實(shí)務(wù)中就是根據(jù)最高法院的判決標(biāo)準(zhǔn)，按照“結(jié)構(gòu)上的獨(dú)立性”和“利用上的獨(dú)立性”這兩個(gè)要件來(lái)判斷停車(chē)位的歸屬。

當(dāng)把停車(chē)位作為專(zhuān)有權(quán)客體時(shí)，開(kāi)發(fā)商按業(yè)主的不同需求出售停車(chē)位。其優(yōu)點(diǎn)在于，業(yè)主在買(mǎi)房時(shí)可以獲得購(gòu)買(mǎi)停車(chē)位的選擇權(quán)，同時(shí)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)車(chē)位以后，亦將依法獲得停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)證書(shū)。缺點(diǎn)在于，這時(shí)專(zhuān)有權(quán)人在行使自己的處分權(quán)時(shí)，可能損害到其他業(yè)主的利益。例如將停車(chē)位轉(zhuǎn)讓給小區(qū)以外的人，或者將停車(chē)位挪為他用。解決這一缺陷的辦法在于，對(duì)專(zhuān)有權(quán)人的處分權(quán)進(jìn)行一定限制，如法律賦予小區(qū)內(nèi)其他業(yè)主對(duì)出售的停車(chē)位享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，或者對(duì)開(kāi)發(fā)商的轉(zhuǎn)賣(mài)進(jìn)行一定限制，法律規(guī)定必須以首先滿(mǎn)足小區(qū)內(nèi)的停車(chē)需要為前提。

三、處理我國(guó)停車(chē)位問(wèn)題的理論思路分析

（一）以專(zhuān)有權(quán)為視角、具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的停車(chē)位

所謂專(zhuān)有權(quán)，是指區(qū)分所有人對(duì)其建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分所享有的單獨(dú)所有權(quán)。專(zhuān)有部分，為建筑物具有構(gòu)造和使用上獨(dú)立性的部分。構(gòu)成專(zhuān)有部分，須具備三項(xiàng)要件：第一，構(gòu)造上的獨(dú)立性，指建筑物各區(qū)域可區(qū)分所有權(quán)部分的客觀(guān)明確的事實(shí)，換言之，指一所有者的專(zhuān)有部分與另一所有者的專(zhuān)有部分須在建筑構(gòu)造上能夠客觀(guān)地區(qū)分其范圍；第二，利用上的獨(dú)立性，指建筑中擁有專(zhuān)有部分的所有權(quán)人能行使一般獨(dú)立的建筑物相同的權(quán)能，具有能滿(mǎn)足一般生活目的獨(dú)立機(jī)能。通常能以下述基準(zhǔn)判定：一是單獨(dú)使用，二是獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)。停車(chē)位（庫(kù)）的專(zhuān)有所有權(quán)的專(zhuān)有部分的范圍應(yīng)按其所擁有的房地行政部門(mén)頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)所有權(quán)證上登記的范圍為準(zhǔn)；第三，形式上的獨(dú)立性，即以構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立為基礎(chǔ)，通過(guò)登記予以公示并表現(xiàn)出法律上的獨(dú)立性。具備上述三個(gè)條件的停車(chē)位開(kāi)發(fā)商有權(quán)予以出售、出租。擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主無(wú)須繳納車(chē)位使用費(fèi)，但仍應(yīng)按期繳納物業(yè)管理費(fèi)或車(chē)輛看管費(fèi)。

 這種思路，有三方面的優(yōu)點(diǎn)：其一，對(duì)于買(mǎi)受停車(chē)位的人來(lái)說(shuō)，可以將之與專(zhuān)有部分的房屋分離而自由處分，自己使用或者出租、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與或設(shè)定抵押，自由流轉(zhuǎn)，充分發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)物盡其用；其二，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，如果停車(chē)位可以作為專(zhuān)有部分，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售方式大大增加，可以單獨(dú)保留停車(chē)位所有權(quán)而自主經(jīng)營(yíng)或者分別出售。這有利于激勵(lì)開(kāi)發(fā)商建造車(chē)位，對(duì)于我國(guó)大陸地區(qū)目前總體上存在車(chē)位配比率低的問(wèn)題將有很大改善。其三，對(duì)于小區(qū)內(nèi)的其它業(yè)主來(lái)說(shuō)，因開(kāi)發(fā)商建造停車(chē)位增加較大成本，如果只能將停車(chē)位作為共有部分由全體業(yè)主所有，必然出現(xiàn)將停車(chē)位的建造成本分?jǐn)偟戒N(xiāo)售房屋單價(jià)中，抬高房?jī)r(jià)，造成對(duì)其它的業(yè)主的不公平。

（二）以共有權(quán)為視角、不具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的停車(chē)位

所謂共有部分，指區(qū)分所有人所擁有的單獨(dú)所有部分以外的建筑物其它部分，對(duì)共有部分享有的權(quán)利稱(chēng)為共有權(quán)。分為法定共有權(quán)與約定共有權(quán)。法定共有，是指按照法律規(guī)定由全體業(yè)主對(duì)于共有部分享有共有權(quán)。約定共有，是指全體業(yè)主基于約定對(duì)于某一部分享有共有權(quán)。

1、以法定共有為視角

法定共有具有兩個(gè)特征：第一，共有權(quán)隨專(zhuān)有權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)和消滅而變化，發(fā)生移轉(zhuǎn)和消滅的原則乃是由法律規(guī)定的；第二，共有部分的范圍以及權(quán)利和義務(wù)內(nèi)容，是在當(dāng)事人之間不存在特別約定的情況下，應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律和法規(guī)規(guī)定。根據(jù)法定共有理論，分析如下：

其一，業(yè)主共有道路上的停車(chē)位。道路是指小區(qū)內(nèi)沒(méi)有經(jīng)過(guò)市政規(guī)劃的用于通行的道路，依據(jù)《物權(quán)法》第73條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。”《物權(quán)法》第74條第3款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有?！背擎?zhèn)公共道路以外的道路則必須為業(yè)主共有，該道路上用于停放汽車(chē)的車(chē)位屬于業(yè)主共有。我國(guó)《物權(quán)法》把占用共有道路的車(chē)位規(guī)定為業(yè)主共有是由小區(qū)道路的性質(zhì)決定的。

其二，小區(qū)內(nèi)未納入建筑區(qū)劃的其他場(chǎng)地建設(shè)的停車(chē)位。根據(jù)《物權(quán)法》第74條第3款的規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有?！贝颂幰?guī)定了其他場(chǎng)地應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有。結(jié)合第73條和第74條的規(guī)定，可以認(rèn)為此處所說(shuō)的其他場(chǎng)地，是指未納入建筑物區(qū)劃內(nèi)的其他場(chǎng)地，主要是指未納入建筑物區(qū)劃的空地。

其三，人防工程改建的停車(chē)位小區(qū)中的人防工程作為停車(chē)位的現(xiàn)象在我國(guó)大陸地區(qū)很普遍。它作為公共設(shè)施中的一種具有一定的特殊性。不能在法律上簡(jiǎn)單地認(rèn)為都屬于國(guó)家所有，也不能簡(jiǎn)單的認(rèn)定歸開(kāi)發(fā)商所有或業(yè)主所有。[6]

2、以約定共有為視角

約定共有是指基于全體區(qū)分所有人約定將構(gòu)造上、利用上具有獨(dú)立性的建筑物、設(shè)施等確定為共有部分。一般而言，可以作為所有權(quán)人約定而成為共有部分的大多是建筑物附屬物或附屬設(shè)施。

這種思路優(yōu)點(diǎn)如下，第一，只有確定約定所有的方式，才能以利益刺激投資，使開(kāi)發(fā)商從利益驅(qū)動(dòng)考慮為小區(qū)業(yè)主提供必要、合理的停車(chē)位。第二，開(kāi)發(fā)商從成本角度考慮常利用地下空間來(lái)修建停車(chē)位，這有效的緩解了土地資源緊張的局面，提高了土地的利用效率，從而創(chuàng)造更多的社會(huì)財(cái)富。

四、余論

通過(guò)以上分析，我們認(rèn)為應(yīng)借鑒不同國(guó)家、地區(qū)的立法及實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，不斷完善現(xiàn)有物權(quán)法關(guān)于小區(qū)停車(chē)位的規(guī)定。當(dāng)然，期望《物權(quán)法》的一個(gè)條文就能解決小區(qū)停車(chē)的所有問(wèn)題這本身也是不現(xiàn)實(shí)的。因?yàn)樾^(qū)停車(chē)難問(wèn)題的解決，除了私法手段外，還需要有公法手段的有效參與。根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況，建立符合我國(guó)國(guó)情的停車(chē)位制度，為不斷發(fā)生的小區(qū)停車(chē)位糾紛提供明確的法律指引，為小區(qū)業(yè)主提供更便利、更和諧的生活環(huán)境。