次貸危機教訓(xùn)對我國房地產(chǎn)信貸管理的啟示

次貸危機教訓(xùn)對我國房地產(chǎn)信貸管理的啟示

（一）防范美國次貸危機傳導(dǎo)

美國次貸危機爆發(fā)以后迅速向其他國家蔓延，并演變?yōu)槿蚪鹑谖C，其危害性巨大，而且傳導(dǎo)性極強，雖然在次貸危機期間，我國經(jīng)濟(jì)并沒受到太大傷害，但仍然要注意加強防范意識。從目前來看，美國因次貸危機引發(fā)的經(jīng)濟(jì)蕭條仍在持續(xù)，其房地產(chǎn)市場也還處于低迷狀態(tài)，消費者對房地產(chǎn)市場信心仍然不足，而當(dāng)今世界經(jīng)濟(jì)全球化態(tài)勢早已經(jīng)形成，美國低迷的房地產(chǎn)市場和其萎縮的房地產(chǎn)信貸也對世界其他國家有著很大的影響，給全球市場增加了不確定性。我國金融信貸機構(gòu)一定要對個人住房抵押貸款中潛藏的風(fēng)險予以高度重視，不能抱有僥幸心理。在目前房地產(chǎn)市場較為繁榮的時期，個人住房抵押貸款收益相對較高，違約率也低，即使出現(xiàn)違約，銀行業(yè)可以拍賣抵押房產(chǎn)獲得補償，而一旦房地產(chǎn)市場步入低迷狀態(tài)，出現(xiàn)房價大幅下跌的情況，個人住房抵押貸款的風(fēng)險就將凸顯出來。

（二）穩(wěn)健發(fā)展信貸市場

降低信貸風(fēng)險，是我國房地產(chǎn)信貸市場穩(wěn)健發(fā)展的必然要求。各商業(yè)銀行要對潛在的信貸風(fēng)險制定相應(yīng)的應(yīng)對措施，為此，商業(yè)銀行必須重視對國內(nèi)總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上作出正確的判斷。在實際操作過程中，要制定相應(yīng)措施杜絕虛假抵押現(xiàn)象，嚴(yán)格執(zhí)行個人房地產(chǎn)抵押貸款首付比例，遏制房地產(chǎn)開發(fā)商炒賣土地。

美國次貸危機并沒有導(dǎo)致從事次級債業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)全面破產(chǎn)，其主要原因在于美國抵押貸款證券化市場發(fā)展已經(jīng)相當(dāng)成熟，抵押貸款證券化將金融機構(gòu)的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給了機構(gòu)投資商，這是值得我國房地產(chǎn)信貸管理借鑒的經(jīng)驗。從我國的房地產(chǎn)信貸市場來看，目前還不具備抵押貸款證券化的條件，商業(yè)銀行獨自承擔(dān)著抵押貸款的全部風(fēng)險，在這樣的情況下，如果由于一些客觀原因出現(xiàn)大規(guī)模違約，那么商業(yè)銀行整個系統(tǒng)就面臨著全面破產(chǎn)的風(fēng)險。

（三）警惕房地產(chǎn)周期調(diào)整引發(fā)的信貸風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要是銀行，房地產(chǎn)市場的發(fā)展在很大程度上是銀行信貸在推動，銀行信貸是房地產(chǎn)市場發(fā)展的首要支撐。房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶動房價上漲，房價上漲進(jìn)一步推動投資、刺激消費。從另一個方面來看，如果由于一些客觀因素造成通貨膨脹，為了抑制通貨膨脹，中央銀行就會采取緊縮貨幣政策，銀行信貸的緊縮使房地產(chǎn)失去支撐，在這樣的情況下，房地產(chǎn)市場調(diào)整周期就出現(xiàn)了，而且必然會向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。

從美國次貸危機來看，房地產(chǎn)市場的繁榮，房價的不斷上漲會將商業(yè)銀行潛在的風(fēng)險掩蓋，但是這個潛在的風(fēng)險，在條件成熟時就會凸顯出來，并可能造成嚴(yán)重的后果。鑒于美國次貸危機的教訓(xùn)，我國商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)高度重視房地產(chǎn)市場周期性調(diào)整的風(fēng)險，具體來說，主要注意應(yīng)對房地產(chǎn)市場周期性調(diào)整帶來的信貸信用風(fēng)險、政策性風(fēng)險、操作風(fēng)險以及因突發(fā)性事件引發(fā)的系統(tǒng)性風(fēng)險。

我國房地產(chǎn)信貸市場起步較晚，到目前為止，只有十多年歷史，各方面發(fā)展都還不是很成熟，國際上普遍認(rèn)為個人房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的暴露期一般是3—8年，從這個期限來看，我國房地產(chǎn)信貸市場基本上處于信貸風(fēng)險的暴露期，這樣，我國房地產(chǎn)信貸很可能將面臨房地產(chǎn)市場周期性調(diào)整的挑戰(zhàn)。

隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，個人房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)也進(jìn)入快速發(fā)展時期，在房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)快速發(fā)展的情況下，一定要注意規(guī)避虛假抵押的風(fēng)險以及貸款人不符合貸款條件而取得貸款的風(fēng)險，從近幾年的情況來看，我國個人房地產(chǎn)抵押貸款中的不良貸款數(shù)額不斷增長。同時商業(yè)銀行還要注意規(guī)避政策性風(fēng)險，特別是在近期通貨膨脹壓力加大的情況下，政府也出臺了相關(guān)的調(diào)控政策，房地產(chǎn)信貸面臨的政策性風(fēng)險也在不斷加大，這也可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場周期性調(diào)整。所以，我國金融機構(gòu)一定要嚴(yán)格把關(guān)，注意貸款安全性，盡量避免出現(xiàn)壞賬。      

（四）重視住房抵押貸款背后隱藏的風(fēng)險

美國發(fā)生的住房金融危機應(yīng)該讓中國保持警惕，防患于未然，因此必須注意：

第一，銀行密切關(guān)注信用風(fēng)險。美國次貸危機的根源是：在房地產(chǎn)價格上揚時，貸款機構(gòu)忽視了房屋抵押貸款的違約風(fēng)險，放松了貸款的條件，使得大量無償還能力的客戶獲得了貸款，從而為次貸危機埋下禍根。在中國，居民住房抵押貸款一直被視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在當(dāng)前國內(nèi)房價高企上行中，我國銀行業(yè)忽視貸款申請條件，注重貸款抵押物房產(chǎn)價值，而不注重第一還款人的抵押還款能力，即個人抵押貸款人每月還款額不得超過個人家庭月可支配收入的50％。在房價上漲時，能掩蓋潛在的風(fēng)險，然而一旦房價出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，潛在的風(fēng)險就會暴露出來。所以美國次貸危機對我國金融市場啟示之一就是，對于中國的銀行，特別是把大量資產(chǎn)放在信貸資產(chǎn)上的銀行，不能輕易降低信用資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)。

房地產(chǎn)抵押貸款在中國商業(yè)銀行的資產(chǎn)中占有相當(dāng)大比重，也是貸款收入的主要來源之一。根據(jù)新巴賽爾資本協(xié)議，商業(yè)銀行為房地產(chǎn)抵押貸款計提的風(fēng)險準(zhǔn)備是較低的。然而一旦房地產(chǎn)市場價格普遍下降和抵押貸款利率上升的局面同時出現(xiàn)，購房者還款違約率將會大幅上升，拍賣后的房地產(chǎn)價值可能低于抵押貸款的本息總額甚至本金，這將導(dǎo)致商業(yè)銀行的壞賬比率顯著上升，對商業(yè)銀行的盈利性和資本充足率造成沖擊。

第二，雖然從表向上看美國次貸危機是因為資產(chǎn)證券化、銀行風(fēng)險控制不力

導(dǎo)致的，但實際上正是資產(chǎn)證券化實現(xiàn)了風(fēng)險共擔(dān)才沒有導(dǎo)致發(fā)放次級債的房地產(chǎn)金融機構(gòu)的全面破產(chǎn)。雖然我國經(jīng)濟(jì)仍呈高速發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)市場方興未艾，個人住房貸款屬于各商業(yè)銀行爭奪的蛋糕，自2005年中央政府對房地產(chǎn)業(yè)重點開展宏觀調(diào)控之后，部分地區(qū)出現(xiàn)了住房交易量嚴(yán)重萎縮、價格滯漲的行情，開發(fā)貸款和個人住房貸款的不良率均有所提高。我們有必要居安思危，開拓思路，盡快啟動證券化項目，利用證券化產(chǎn)品轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險。政府應(yīng)該出臺相關(guān)的政策鼓勵金融企業(yè)開發(fā)新的金融產(chǎn)品，促進(jìn)我國資產(chǎn)證券化的進(jìn)程。

第三，穩(wěn)定房價，防止房價發(fā)生大幅度波動。房價應(yīng)與居民百姓的收入水平相適應(yīng)，房地產(chǎn)市場才能穩(wěn)健發(fā)展。從美國次貸危機的原因來看，房地產(chǎn)泡沫催生了這場危機。為了減輕房地產(chǎn)價格波動對整個經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響，應(yīng)采取有效而又審慎的措施，加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供給，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。按世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，房價超過戶均年收入6倍左右的區(qū)域即被稱之為泡沫區(qū)。在我國，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這一區(qū)間。對于絕大多數(shù)普通居民家庭而言，購買一套

100平方米的樓房住宅，至少需要積累十多年。讓百姓安居樂業(yè)是政府的職責(zé)，但是“居者有其屋”并不意味著所有人都要買房，讓無支付能力的低收入者進(jìn)入購房市場無疑是一種揠苗助長的行為。

房價的持續(xù)快速上漲極大刺激了商品住房投機，商品住房投機又進(jìn)一步推動房價上漲，形成惡性循環(huán)。隨著房價的持續(xù)快速上漲，潛藏的危險也越來越嚴(yán)重，房價不可能無休止地上漲，當(dāng)房價達(dá)到市場可承載的極限，就可能出現(xiàn)房價猛跌，這就會導(dǎo)致很多借款人借款購買的房產(chǎn)成為負(fù)資產(chǎn)，導(dǎo)致大量借款人違約，個人住房信貸風(fēng)險發(fā)展為房地產(chǎn)信貸危機。由于個人住房貸款的抵押物——住房迅速貶值，貸款銀行處分抵押物將更加困難，無法用處分收入彌補貸款損失；借款搞住房投機的人更容易違約，使房地產(chǎn)信貸危機更加嚴(yán)重。因此，現(xiàn)在抑制房價的過快上漲，正是為了避免上漲過頭導(dǎo)致房價狂跌。

第四，嚴(yán)格控制對第二套房以上的貸款支持。政府應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)房地產(chǎn)市場滿足群眾剛性住房需求，對于購買第二套甚至是更多套房行為在信貸政策上予以區(qū)別對待，這能對投機性購房起到一定的限制作用，同時也能降低信貸風(fēng)險。購買第二套房甚至更多套房的行為增加了市場需求，會推動房價不斷上漲，同時也增加了信貸風(fēng)險，出現(xiàn)壞賬的可能性相應(yīng)增大。政府也出臺了相關(guān)政策，在2011年1月出臺的“新國八條”中規(guī)定：“對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標(biāo)和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率”。