基于層次分析法的舊房改造決策應(yīng)用

 隨著改革開放和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，“城市化”建設(shè)不斷加速，其中最重要的問(wèn)題就是舊房的改建以及拆遷，它關(guān)系著人類活動(dòng)歷史痕跡與現(xiàn)代文明矛盾的取舍問(wèn)題。因此，城市規(guī)劃建設(shè)中十分重要的基礎(chǔ)性工作就是考察城市現(xiàn)有舊房和合理的評(píng)價(jià)其性能。
1 舊房改造的重要性
我國(guó)人口眾多造成了城市人均土地面積較少，調(diào)查顯示，20世紀(jì)80年代以前，大多修建的是低層或多層建筑，對(duì)這些建筑不僅不能停止使用，還需要擴(kuò)大使用面積。由于國(guó)內(nèi)外已經(jīng)具有相對(duì)成熟的加固改造技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，并且從改造案例來(lái)看，也取得了顯著的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。發(fā)展生產(chǎn)不能只靠新建，對(duì)舊建筑的技術(shù)改造也能得到事半功倍的效果。決策人員需要對(duì)一項(xiàng)建筑工程項(xiàng)目進(jìn)行決策，可選擇的方案是新建或改造。不僅要考慮經(jīng)濟(jì)效益，更要考慮社會(huì)和環(huán)境效益等，即是多準(zhǔn)則決策問(wèn)題，考慮運(yùn)用層次分析法解決。
2 舊房改造中層次分析法的應(yīng)用
對(duì)于單獨(dú)從技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)估需要拆除的舊建筑，但是由于其他眾多因素保留下來(lái)并予以維修改造。因此，為了選擇最佳方案，應(yīng)采用層次分析法量化分析其改造效果。
2.1 層次分析法 所謂層次分析法，就是按照總目標(biāo)、各層子目標(biāo)、評(píng)價(jià)準(zhǔn)則以及具體的備投方案的順序，將決策問(wèn)題分解為不同的層次結(jié)構(gòu)，然后用求解判斷矩陣特征向量法求得每一層次各個(gè)元素對(duì)上一層次某元素的優(yōu)先權(quán)重，最后用加權(quán)和的方法，遞階歸并各備擇方案對(duì)總目標(biāo)的最終權(quán)重，權(quán)重最大者為最優(yōu)方案。對(duì)于具有分層交錯(cuò)評(píng)價(jià)指標(biāo)的目標(biāo)系統(tǒng)，并且難以定量目標(biāo)值的決策問(wèn)題適用于此方法。通過(guò)構(gòu)造判斷矩陣，求出最大特征值和所對(duì)應(yīng)的特征向量，歸一化后即求得某層指標(biāo)對(duì)于上層次某相關(guān)指標(biāo)的相對(duì)重要性權(quán)值。
2.2 層次分析法的基本步驟
2.2.1 建立層次結(jié)構(gòu)模型 對(duì)實(shí)際問(wèn)題進(jìn)行深入分析后，將相關(guān)的各個(gè)因素按照不同屬性自上而下的分解成若干層次，同一層的諸多因素從屬于或影響上層因素，同時(shí)又支配下一層因素或受下層因素作用。目標(biāo)層通常只有一個(gè)因素，在最上層；方案或?qū)ο髮釉谧钕聦樱虚g可以有一個(gè)或幾個(gè)層次為準(zhǔn)則或指標(biāo)層。當(dāng)準(zhǔn)則過(guò)多時(shí)應(yīng)進(jìn)一步分解出子準(zhǔn)則層。
2.2.2 構(gòu)造成對(duì)比較陣 從層次結(jié)構(gòu)模型的第二層開始，對(duì)從屬于或影響上一層每個(gè)因素的同一層諸因素，用成對(duì)比較法和1-9比較尺度構(gòu)造成對(duì)比較陣，直到最下層。
2.2.3 計(jì)算權(quán)向量并做一致性檢驗(yàn) 采用一致性指標(biāo)、隨機(jī)一致性指標(biāo)和一致性比率對(duì)每個(gè)成對(duì)比較陣計(jì)算的最大特征根和對(duì)應(yīng)特征向量做一致性檢驗(yàn)。如果通過(guò)檢驗(yàn)，則歸一化后的特征向量即為權(quán)向量，若沒(méi)有通過(guò)則需重新構(gòu)造成對(duì)比較陣。
2.2.4 計(jì)算組合權(quán)向量并做組合一致性檢驗(yàn) 計(jì)算最下層對(duì)目標(biāo)的組合權(quán)向量，并根據(jù)公式做組合一致性檢驗(yàn)，若檢驗(yàn)通過(guò)，則可按照組合權(quán)向量表示的結(jié)果進(jìn)行決策，否則需要重新考慮模型或重新構(gòu)造那些一致性比率較大的成對(duì)比較陣。
3 層次分析法的應(yīng)用
3.1 建立遞階層次結(jié)構(gòu) 在建筑工程項(xiàng)目的決策問(wèn)題中，管理人員希望選擇不同的項(xiàng)目以獲得最高的綜合效益，因此，必須綜合考慮經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。但是，決策人員認(rèn)為，還應(yīng)當(dāng)考慮直接和間接經(jīng)濟(jì)效益、減少環(huán)境污染、縮短工期和改善城市面膜等因素。這些因?yàn)閺南嗷リP(guān)系上屬于主要準(zhǔn)則，所以放在下一層次考慮且分屬于不同的準(zhǔn)則。
假設(shè)此問(wèn)題只考慮這些準(zhǔn)則，隨后應(yīng)當(dāng)明確為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)有哪些備選方案。據(jù)題中所述，本問(wèn)題有新建房屋或舊房改造兩個(gè)方案，他們作為措施層元素放在遞階層次結(jié)構(gòu)的最下層。按照上下關(guān)系將各層次因素?cái)[好位置，并用連線將其連接起來(lái)。為了方便后邊定量的表示，一般從上到下用A、B、C、D…代表不同層次，同一層次從左到右用1、2、3、4…代表不同因素。如圖1所示。
3.2 構(gòu)造判斷矩陣并請(qǐng)專家填寫 按照前面所述要求，征求專家意見(jiàn)，填寫后的判斷矩陣如表1。
3.3 計(jì)算權(quán)向量及檢驗(yàn) 通過(guò)上例計(jì)算所得的權(quán)向量及檢驗(yàn)結(jié)果可以根據(jù)具體情況分析填表，經(jīng)過(guò)分析可以得到，所有單排序的C·R<0.1，認(rèn)為每個(gè)判斷矩陣的一致性都是可以接受的。
3.4 層次總排序及檢驗(yàn) 上例層次總排序及檢驗(yàn)結(jié)果見(jiàn)表2。
可以看出，總排序的C·R<0.1，認(rèn)為判斷矩陣的整體一致性是可以接受的。
3.5 結(jié)果分析 從方案層總排序結(jié)果看：舊房改造D2的權(quán)重0.6692遠(yuǎn)大于新建房屋D1的權(quán)重0.3508。因此，舊房改造為最終決策方案。
因此，決策思路為：主要根據(jù)社會(huì)效益和環(huán)境效益進(jìn)行決策，在確定方案時(shí)主要考慮日常使用的方便和減少環(huán)境污染，由此得出舊房改造方案最佳。
4 結(jié)語(yǔ)
從分析可以看出，層次分析法為工程項(xiàng)目選擇的評(píng)價(jià)與決策提供了有效的工具，其分析結(jié)果對(duì)于管理者來(lái)說(shuō)，是一項(xiàng)非常有價(jià)值的參考。然而影響工程項(xiàng)目選擇決策的還有許多其他不確定因素，本文只選擇了一些有代表性的影響因素進(jìn)行了分析，在現(xiàn)實(shí)操作過(guò)程中，仍要結(jié)合具體的情況對(duì)工程項(xiàng)目做出評(píng)價(jià)與選擇，此法如果與其他評(píng)價(jià)決策方法結(jié)合使用，會(huì)使決策結(jié)果更可取，并為管理者帶來(lái)滿意的收益。