房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計核算問題及改進措施認識實踐

一、實施財務(wù)會計核算的重要意義

與其他企業(yè)相比較而言，當?shù)禺a(chǎn)企業(yè)有著一定的特殊性，不僅能兼具著開發(fā)的功能，還兼具著運營和銷售的功能。由于房地產(chǎn)企業(yè)的項目運營周期相比比較長，從項目的運營到項目的竣工需要很長的一個周期，如果在這期間不能有效的對資產(chǎn)進行管理，就很有可能會加大運營的成本，企業(yè)會面臨巨大的風(fēng)險，嚴重情況下還會破產(chǎn)。有效的進行財務(wù)會計核算工作不僅能夠降低各種風(fēng)險發(fā)生的幾率，還能夠保證企業(yè)正常的運營。房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的項目比較多，不僅包含了前期工程的投入費用，還包含了后期的運營、銷售的費用，對這些成本費用有效的核算[1]，能夠在一定程度上減少成本損失，將成本支出控制在一定的范圍內(nèi)。在會計成本核算的過程中應(yīng)該要將項目開發(fā)籌資成本作為主要的內(nèi)容，需要對這部分的成本進行準確的核算。這主要是因為企業(yè)會利用銀行貸款的方式來進行融資，企業(yè)需要承擔比較的利息費用，相應(yīng)的面臨投資風(fēng)險也很大，因此，需要加強對這部分內(nèi)容的會計核算。

二、當?shù)禺a(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計核算存在的問題

（一）核算對象劃分不夠明確

房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)周期比較長，在會計核算時應(yīng)該要明確的劃分成本核算的對象，以此才能提升核算的精準性。但是，由于受到各方面因素的影響，核算人員并沒有深入的了解和認識成本核算的對象，并且在會計準則中也沒有明確規(guī)定成本核算的對象，這也在一定程度上導(dǎo)致成本核算對象劃分比較混亂，在劃分上面隨意性比較大，最終會影響到成本核算的精準度。按理來說，在劃分成本核算對象時要充分的考慮到項目開發(fā)的特點，并且還需要到實際管理的需求和外部的經(jīng)濟因素，在此基礎(chǔ)上來進行劃分，才能保證劃分對象的合理性、科學(xué)性。還需要注意的是，成本核算的周期也不明確[2]。財務(wù)會計核算需要依托于項目實施的周期來定，不同的周期成本結(jié)算也是有所差異的。從目前的情況來看，在核算周期的確認上面還沒有明確的標準，一旦項目中某個環(huán)節(jié)沒有結(jié)算好，就會影響到整個項目的竣工決算，就會到時會計核算工作出現(xiàn)滯后性，直接會影響到企業(yè)的收入配比、利潤以及稅費的結(jié)算工作。最關(guān)鍵的是，竣工決算不能按時完成還會影響到對項目的評價，阻礙到后續(xù)所有工作的有效開展。這就要求在項目工程實施時一旦施工完成就需要立馬進行決算，提升會計核算的及時性。

（二）收入確定的過程有待完善

由于房地產(chǎn)在項目開發(fā)時會耗費很長的時間，進而會對銷售產(chǎn)生一定的影響。在財務(wù)會計核算的過程中最主要的任務(wù)是對每個環(huán)節(jié)的收入進行明確。在收入確定的過程中有些企業(yè)為了獲得利潤，延長納稅的時間；有些企業(yè)會考慮到實際因素，就會忽視會計核算工作。在收入確定的過程中這些不規(guī)范的現(xiàn)象都會對房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)展產(chǎn)生不好的影響。再加上，在成本費用的歸集和分配上也比較的隨意。房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)時會承擔很大一部分的間接性成本費用，特別是對于同時開展多個項目的房地產(chǎn)企業(yè)來說，在成本費用的歸集和分配上并不是很規(guī)范。有些企業(yè)為了降低成本核算的難度，會統(tǒng)一的來進行成本核算，而忽視了不同項目之間價格、產(chǎn)品用途的差異性，多個項目的開發(fā)成本混合在一起核算，最終的結(jié)果就是實際支出和預(yù)算之間存在很大的差異性，與實際情況并不相符。并且，在會計準則和會計制度上并沒有明確規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用歸集和分配的問題，這就導(dǎo)致會計人員在核算時會受到個人主觀因素的影響，在費用的歸集處理過程中就很隨意，也會在一定程度上影響到會計核算的準確性。

（三）風(fēng)險預(yù)防體系有待完善

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中會面臨很多的風(fēng)險，其中稅務(wù)風(fēng)險是重要的風(fēng)險之一，一旦出現(xiàn)了稅務(wù)風(fēng)險就會對企業(yè)造成巨大的打擊，因此，當?shù)禺a(chǎn)企業(yè)需要提前做好風(fēng)險預(yù)防的工作，盡量將損失降到最低。從整體情況來進行分析，當?shù)禺a(chǎn)企業(yè)會面臨以下幾種稅務(wù)風(fēng)險：第一種，核算模式不規(guī)范。如果會計核算人員在核算中沒有按照相關(guān)規(guī)范執(zhí)行，稅額的計算也不精確，就會出現(xiàn)不繳稅或是少交稅款的現(xiàn)象，這樣企業(yè)就會面臨一定的處罰風(fēng)險；第二種，核算機制不完善。如果企業(yè)內(nèi)部沒有建立起完善的核算機制，就會導(dǎo)致財會人員在實施時沒有正確的規(guī)章制度來約束其行為，很有可能會出現(xiàn)成本增加或是降低銷售的收入，這就導(dǎo)致應(yīng)納稅款的計算不合理[3]。并且，有些企業(yè)并沒有將相應(yīng)的產(chǎn)品銷售納入到銷售收入的范圍內(nèi)，會對稅款的計算產(chǎn)生影響；第三種，稅法的方法選取不正確。在對稅務(wù)進行處理的過程中稅法選取不正確，就會在一定程度上增加稅款?？傊康禺a(chǎn)企業(yè)應(yīng)該要重視風(fēng)險調(diào)控機制的建立，以此來降低風(fēng)險的發(fā)生。同時，風(fēng)險披露機制也不規(guī)范。房地產(chǎn)企業(yè)在每個環(huán)節(jié)都會面臨很大的風(fēng)險，如果披露機制不規(guī)范，就很難獲得有效的披露信息。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)借款費用缺少規(guī)劃性

房地產(chǎn)行業(yè)在社會經(jīng)濟發(fā)展的帶動下建設(shè)投資規(guī)模持續(xù)擴張，業(yè)務(wù)項目范圍的擴增意味著項目投資需求量、投資資金的逐步增加，同時由于房地產(chǎn)項目建設(shè)周期普遍較長，想要保證地產(chǎn)項目高效穩(wěn)固的運行，順利完成項目建設(shè)任務(wù)并獲取理想的投資效益，在前期往往需要大量的資金來維持項目運轉(zhuǎn)?？梢哉f地產(chǎn)項目從投資到運行再到最后投資效益的獲取都是一場較大的資金博弈格局。在此過程中房地產(chǎn)企業(yè)的籌資融資決策及執(zhí)行活動顯得尤為關(guān)鍵，多數(shù)企業(yè)采取債務(wù)資本籌資方式來達到融資的目的。企業(yè)開展的一系列融資借款活動所產(chǎn)生的長短期借款利息費用往往會呈現(xiàn)出大幅度增加的趨勢，企業(yè)對于借款費用資本化處理方式的不同為企業(yè)自身帶來不同程度的稅負，直接影響當期財務(wù)運行狀況及當期損益。整體來看，企業(yè)開展各項籌融資活動產(chǎn)生借款費用利息的過程由于缺少科學(xué)合理的規(guī)劃而導(dǎo)致承擔的利息費用與借款資金風(fēng)險不斷增加，從成本核算的有效性角度來看，按照借款費用的實際性質(zhì)對借款費用進行明確劃分，合理劃分成本核算范圍，選擇最適合的核算方式來合理控制借款費用利息的增長與風(fēng)險的增長。尤其當企業(yè)開展納稅籌劃活動時借款費用的計入形式與費用劃分的合理性直接關(guān)系著企業(yè)需要承擔的稅務(wù)負擔[4]。通過按照借款費用一般性與專門性等性質(zhì)進行合理劃分來保證成本核算的合理性，減少對借款費用金額資本化準確性的影響。

（五）房地產(chǎn)企業(yè)成本核算缺少規(guī)范性

首先，房地產(chǎn)企業(yè)開展成本核算時核算對象的確定是尤為重要的問題。明確成本核算對象是順利完成成本核算的重要前提，上文中提到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模持續(xù)擴張，且項目運行周期及資金壓力更大，在確定成本核算對象時往往難以保證核算對象分配的規(guī)范性。尤其針對項目的開發(fā)運行，企業(yè)多采用分期開發(fā)的方式，由于開發(fā)業(yè)態(tài)的多樣化引起成本核算對象的復(fù)雜化，可選擇性相對廣泛意味著成本核算對象涵蓋范圍不夠全面，因而在成本核算對象的分配上缺乏規(guī)劃合理性，容易出現(xiàn)疏漏，進而影響到成本核算的準確性與完整性。

其次針對房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中的歸集與分配問題，在實際過程中往往只有總體性的成本分配規(guī)劃框架，并未對其進行細化，也缺少具體可行的歸集分配實施方法，部分企業(yè)過于追求當期利益出現(xiàn)少分攤成本的現(xiàn)象，或者為降低稅負而選擇多分攤成本?；诟黝惍a(chǎn)品業(yè)態(tài)下成本的歸集與分配明顯存在分配不均衡的問題，成本核算歸集分配的隨意性導(dǎo)致會計信息披露質(zhì)量不斷下降，成本核算分析資料完整性與規(guī)范性受到影響。

此外房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)成本核算周期更容易受多方面因素的影響，如工程款回收、發(fā)票獲取以及成本歸集分配的規(guī)范程度等等，包括一些項目工程未結(jié)算問題導(dǎo)致成本核算周期不夠規(guī)范合理，難以真實反映企業(yè)特定時期項目的成本利潤。

三、改進措施

（一）明確劃分核算對象

在會計核算之前應(yīng)該先要明確劃分核算的對象，在劃分時要綜合考慮各方面因素，在確定和劃分成本核算時應(yīng)該要結(jié)合項目開發(fā)的特點、規(guī)模大小以及周期長短、產(chǎn)品類型以及施工要求等來進行。如果是單體的開發(fā)項目應(yīng)該要按照單個獨立編制設(shè)計來進行概算，將每個單項的開發(fā)工程作為成本核算的對象；如果是多個項目同時開發(fā)，應(yīng)該要按照“期”的方式來明確成本核算對象，針對地點、開發(fā)產(chǎn)品類型、施工隊伍一樣，開竣工時間相近的群體性開發(fā)項目，則將各項目合并為一個成本核算對象[5]；針對同一個開發(fā)周期中同時又有多種產(chǎn)品類型比如高層、別墅、商業(yè)中心等，應(yīng)依據(jù)產(chǎn)品。如果開發(fā)項目的規(guī)模比較大，且施工的周期很長，不僅要考慮到項目特點，還應(yīng)該要考慮到成本管理的要求，在此基礎(chǔ)上來明確成本核算的對象?？傊诿鞔_成本核算對象時有必要結(jié)合項目的實際情況，以此才能提升成本核算對象劃分的科學(xué)性、準確性，避免隨意劃分。還需要對成本核算周期進行進一步的的明確，這樣做的主要目的是為了避免項目竣工決算的拖延，保證整個工程項目的決算工作能夠順利實施。在明確核算周期時，不僅要考慮到項目的規(guī)模大小，還應(yīng)該要考慮到項目的持續(xù)時間。如果項目的規(guī)模比較小，且持續(xù)的時間也相對比較短的話，成本核算的周期確定為項目周期；相反，則應(yīng)按照項目建設(shè)“期”數(shù)進行成本核算周期的劃分及確認，保障成本核算信息的及時性。最關(guān)鍵的是，要盡量避免出現(xiàn)竣工決算拖延的情況，如果是沒有完成的項目，會計核算人員應(yīng)該要詳細的了解清楚項目的實際情況，以此來利用“估算”的方式來完成成本核算，在核算時要利用預(yù)提費用賬戶來進行，等到項目完成后在此基礎(chǔ)上來做出相應(yīng)的調(diào)整。主要是這部分成本在總成本中占比比較小，對總成本產(chǎn)生的影響很小，因此，可以使用這種方法。

（二）完善收入確定的過程

為了提升財務(wù)會計核算的質(zhì)量和水平，就有必要對收入確定的過程進行完善，做好收入確定環(huán)節(jié)的工作。要全面核算企業(yè)內(nèi)部的所有物，在此基礎(chǔ)上來明確核算的過程。在核算時應(yīng)該要遵循以下原則：企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)品不計入項目收入、在經(jīng)營期間的房產(chǎn)存貨不計入項目收入、企業(yè)員工的房產(chǎn)宿舍不計入項目收入。需要強調(diào)的一點是，企業(yè)總集團如果是以租賃的方式來對下屬企業(yè)開展活動的話，這其實也是屬于一種內(nèi)部投資，需要將其劃分到總集團旗下的項目中來。還應(yīng)該要做好成本費用的歸集和分配工作，在新的發(fā)展形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)需要依據(jù)市場的需求來對完善歸集標準的制定，對成本費用的分配工作進行規(guī)范，要明確的劃分出直接成本、間接成本以及開發(fā)成本，并且還需要劃分出開發(fā)期間的各項費用[6]。如果是直接成本就可以將其歸納到某一核算對象的支出項中，直接成本是不需要進行分攤的；如果是間接成本就需要進行分攤，在分攤時要采取合理的方式，以此才能準確的將間接成本合理的劃分到某一個核算對象中?？偠灾?，會計核算人員一定要結(jié)合實際情況來科學(xué)的進行分類，確保歸集標準的合理性。核算會計人員一定要致力于提升自身的業(yè)務(wù)能力，企業(yè)應(yīng)該要加強培訓(xùn)，在培訓(xùn)中重點講解有關(guān)成本歸集核算的相關(guān)知識，讓核算人員有著很強的成本歸集和分配的思想，并將所學(xué)的理論知識靈活的應(yīng)用在實踐中，能夠準確的來劃分間接成本。需要注意的是，在對成本歸集和分配的標準進行制定時，在考慮到項目實際情況的同時，還應(yīng)該要考慮到后期的收益評估，以此才能將確保成本分配的精準性。切記，在分配時一定不能按照效益最大化來進行分配，要具體問題具體分析，以此才能提升項目收益的最大化。為了提升會計信息質(zhì)量，在核算轉(zhuǎn)換的過程中要對賬面價值進行準確的記錄，這樣就算賬面價值和公允價值之間存在著差異性，也能夠?qū)⒄鎸嵉那闆r反映出來。同時，在采購材料時應(yīng)該要保留專用的增值稅發(fā)票，以便能夠?qū)ο鄳?yīng)的稅額進行抵扣。為了提高會計的利潤，應(yīng)該要將施工方的營業(yè)稅額歸納到采購成本中，并且采購成本會隨著“營改增”的實施有所降低，這時就能增加企業(yè)的毛利潤。

（三）完善風(fēng)險預(yù)防體系

自從新會計準則頒布實施以來，在一定程度上調(diào)整和創(chuàng)新了會計核算的模式，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該要依照新會計準則來行事，在會計準則的要求來做好各項風(fēng)險防控的工作，特別是要重點關(guān)注運營中的會計核算。在運營核算時應(yīng)該要設(shè)立專門的核算成本，即銷售成本和開發(fā)成本，專門的來核算這兩項成本，除了要核算管理費用以外，還應(yīng)該要核算竣工且驗收合格的項目；同時，核算銷售完成的項目，在核算的過程中一定要仔細核對。最關(guān)鍵的是，企業(yè)應(yīng)該要對信息披露機制進行規(guī)范。要積極的建立規(guī)范的信息披露機制，在具體披露時應(yīng)該要對重點信息進行披露，特別是要詳細的披露每個階段現(xiàn)金流的數(shù)據(jù)。并且，要控制好風(fēng)險，樹立良好的風(fēng)險意識，在會計核算中能夠及時有效的識別風(fēng)險，主動的去規(guī)避風(fēng)險，及時的披露出沒有發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險，減少風(fēng)險隱患的存在。房地產(chǎn)企業(yè)需要樹立正確的稅務(wù)觀念，嚴格的依照相關(guān)相關(guān)的法律法規(guī)，科學(xué)化的制定稅務(wù)籌劃方案；各部門之間需要保證良好的溝通和交流，如加強稅務(wù)部門與財務(wù)、會計、業(yè)務(wù)部門之間的聯(lián)系，以便更全面的掌握房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營情況，科學(xué)合理的制定稅務(wù)統(tǒng)籌方案；房地產(chǎn)企業(yè)還需要根據(jù)具體工作的需要構(gòu)建系統(tǒng)完善的風(fēng)險防范與管理體系，定期的進行核查和審查，實施動態(tài)化的監(jiān)督和管控，以便及時的發(fā)現(xiàn)和處理稅務(wù)籌劃中的風(fēng)險隱患和問題不足。還應(yīng)該要強調(diào)的一點是，要對現(xiàn)金收支模式進行改善。在項目的初始階段就應(yīng)該要加強對現(xiàn)金流收支統(tǒng)一管理，在管理時按照一定的標準執(zhí)行。特別是會計部門應(yīng)該要履行好自身的職責，確保核算結(jié)果的真實性、可靠性。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部也需要加強內(nèi)部控制工作，積極的發(fā)揮出監(jiān)督作用，以便于能夠更好的來控制現(xiàn)金流量的收支。在現(xiàn)金使用時嚴格按照規(guī)定來操作，特別是要加強對大額現(xiàn)金的周密管理，需要支出大額現(xiàn)金時需要獲得審批，審批以后需要做好相應(yīng)的登記工作，以免出現(xiàn)遺漏的現(xiàn)象。財務(wù)部門應(yīng)該要肩負起自身的職責，要合理有效的來審批每一筆資金的支出，最關(guān)鍵的是應(yīng)該要對審批的權(quán)限分配好，在必要的情況下可以按照崗位輪流交接的方式進行。現(xiàn)金開戶的管理也不能忽視，要加強管理，以防出現(xiàn)私自開戶的情況。相關(guān)人員要定期對現(xiàn)金進行盤點，做好相應(yīng)的結(jié)算工作，確?，F(xiàn)金的安全性。借款的費用也是會計核算中一項重要的內(nèi)容，企業(yè)內(nèi)部應(yīng)該要對借款費用進行規(guī)范，以便于會計核算工作能夠有效開展[7]。房地產(chǎn)企業(yè)非?？粗赝度氲漠a(chǎn)品，而存貨需要經(jīng)過長期的運營和構(gòu)建才能實現(xiàn)，所以規(guī)定把前期的借款費用歸入到開發(fā)的成本中，并核算好相關(guān)的成本，實現(xiàn)均等分配。

（四）進一步規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)借款費用核算

針對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生借款費用成本核算問題需要進一步推進借款利息費用金額資本化，企業(yè)專為特定投資項目開展籌融資活動產(chǎn)生的借款費用及其利息費用由于資金的使用對象相對固定，與項目運行產(chǎn)生的各類項目成本有密切的聯(lián)系，因而可將其當做項目成本支出的間接費用，作為項目運行成本的重要構(gòu)成部分劃入項目開發(fā)間接費用進行成本核算，進而提高借款費用成本核算規(guī)范性。同時針對借款費用資本化的推進需要明確資本化開始時間，當專門為某一特定項目產(chǎn)生所有借款費用及其利息應(yīng)當予以資本化，包括項目土地資源用地的獲取屬于項目開發(fā)必要的準備活動，在購入項目土地用地時可將其產(chǎn)生的費用納入資本化范疇。

（五）完善房地產(chǎn)企業(yè)成本歸集結(jié)轉(zhuǎn)核算規(guī)范

明確成本核算對象是保證成本歸集與分配規(guī)范化的重要基礎(chǔ)，企業(yè)需要對項目交付時間、開發(fā)產(chǎn)品具體業(yè)態(tài)以及項目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)特點等方面進行綜合考慮分析，以此來明確成本核算對象，在劃分核算對象時可將屬于同一批交付時間的項目產(chǎn)品規(guī)劃為同一類成本核算對象，確保與項目開發(fā)周期相適應(yīng)。同時針對成本歸集與分配計算需要結(jié)合企業(yè)成本會計核算工作性質(zhì)，通常需要成本預(yù)核算部門與成本審核部門協(xié)同合作來明確成本歸集分配的完整信息，確保成本核算工作順利開展[8]。另外對于成本的合理分配，通常將企業(yè)行政部門產(chǎn)生的相關(guān)費用計入期間費用，因其不作為企業(yè)開發(fā)項目產(chǎn)生的直接費用。對于產(chǎn)生的借款費用將符合資本化條件的成本予以資本化后計入相關(guān)資產(chǎn)成本，對于與開發(fā)項目產(chǎn)品不直接相關(guān)產(chǎn)生的借款費用需要計入當期損益，另外對于已經(jīng)發(fā)生的直接、間接成本費用需要結(jié)合實際情況，遵循成本收益與分配的規(guī)范化原則進行合理分配，需要專業(yè)性的會計人員合理歸類成本后統(tǒng)一進行成本歸集結(jié)轉(zhuǎn)核算。

四、結(jié)語

綜上所述，為了提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計核算的整體水平，需要立足于現(xiàn)實的基礎(chǔ)上，找出核算中存在的主要問題，在此基礎(chǔ)上來不斷調(diào)整和優(yōu)化會計核算的方式，體現(xiàn)出財務(wù)會計核算工作的價值。在實施的過程中，首先，明確劃分核算的對象，為后續(xù)核算工作的有效開展提供支持和幫助；其次，完善收入確定的過程，同時要做好成本費用的歸集和分配工作；最后，完善風(fēng)險預(yù)防體系，以此來降低風(fēng)險發(fā)生的概率，為房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展保駕護航。

本文來源：《商業(yè)觀察》http://00559.cn/w/jg/125.html