如何促進房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展

1.完善保障性住房體制，抑制商品房價格。

    國家要抑制房價的不合理上漲,防止房地產泡沫的出現,一是應大規(guī)模地推出保障性住房，二是要平抑過高的商品房價格。這次出臺的“新國十條”要求保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%，并優(yōu)先保證供應。確保在2010年完成建設保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務，這對打壓房價起到了促進作用。然而與西方發(fā)達國家相對完善的住房保障制度相比,我國的住房保障制度還有很大的不足。當務之急，一是完善我們的審查機制，做好居民家庭收入動態(tài)變化、財產和住房狀況的調查、統(tǒng)計和管理工作，為建立住房保障體系、制定住房保障政策提供依據。二是完善懲罰機制，加大相關的處罰力度，使那些不符合條件并弄虛作假的人無法通過審核。

2.調整土地資源供應量，降低土地開發(fā)成本，提高土地利用率

（1）土地供應短缺是樓市調控的最短板，從歷年實際完成土地供應情況來看，僅有去年完成供地計劃，因此，政府首先應該切實完成每年度土地計劃供應量。新國十條已對增加土地供給做出了明確規(guī)定。同時要限制各類用地的供應比例，并嚴格監(jiān)管取得土地使用權的過程。（2）創(chuàng)新土地的開發(fā)利用，努力降低土地開發(fā)成本。老城城區(qū)拆遷改造的土地成本都很高，應盡量減少對老城區(qū)的拆遷改造征地，要嘗試在不破壞生態(tài)環(huán)境的前提下開展圍海填土，開發(fā)非農用山丘荒地進行人工造地，開發(fā)利用廣場大廈等地下空間建設商業(yè)用房，還可以利用宅基地流轉等方式進行農村住宅改造，并實現先儲備土地，再進行招拍掛的方式提供土地，以降低土地的成本。

（3）提高土地利用率。一是應堅決制止城市面子工程和高檔住宅的盲目開發(fā)，防止出現新的積壓對土地的浪費；二是為城市制定有效率的規(guī)劃，盡量提高建筑容積率。

3.加強和完善宏觀監(jiān)測體系，加強金融監(jiān)管，規(guī)范金融業(yè)務。

（1）由于買者信息缺乏和信息的不對稱,房地產的交易和定價往往不能反映成交物業(yè)的真實價值，市場中存在許多黑箱交易。政府相關部門可以通過對全國房地產市場信息的及時歸集、整理和分析,就市場運行情況做出評價和預測,定期發(fā)布市場分析報告,這對于改變消費者的不利地位、合理引導市場、提高市場的運行效率都很有幫助。

（2）應加快建立和完善房地產業(yè)的宏觀監(jiān)測體系,通過土地供應、稅收和改善預售管理等手段對房地產市場及時進行必要的干預和調控, 并強化個人住房貸款管理，嚴格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件。

（3）這次新出臺的“新國十條”措施明確、密集而有力，然而需要警惕的是，面對樓市新政的強烈攻勢，投資、投機客往往采取上有政策、下有對策的轉圜之道。隨著樓市新政的深入，一些既得利益集團，會集體反撲，面對這一系列亂象，要想確保新政執(zhí)行到位，就必須強化監(jiān)管，督促地方政府、商業(yè)銀行嚴格落實新政，對違反法律法規(guī)的投資客毫不留情。

4.房地產業(yè)及房地產金融業(yè)務的發(fā)展要創(chuàng)新。

    第一，房地產企業(yè)要拓寬融資渠道。對于房地產企業(yè)，私募或股權合作方式相對于銀行貸款方式更為有利，發(fā)行公司債券也是一種很好的創(chuàng)新途徑。對于開發(fā)周期長、投資額度大的房地產企業(yè)，相對于其他融資方式，公司債融資不僅具有其獨特的功能，而且從發(fā)行到交易，信息更透明，監(jiān)管更嚴格，因而具有良好的安全性。

    第二，全面推進以節(jié)能為重點的綠色建筑體系。建立綠色建筑體系，一是需要有大量的技術成果作為支撐，隨著建筑節(jié)能工作的深入，現有建筑節(jié)能技術已經難以適應未來發(fā)展需要。二是建立示范創(chuàng)新，以政府保障性住房建設帶動產業(yè)節(jié)能發(fā)展。如今保障性住房在住房市場中已經占有相當比例，政府應該充分利用在保障性住房建設中的自主權，率先推廣應用各種節(jié)能技術進行示范。三是經濟機制創(chuàng)新，鼓勵建立節(jié)能建筑專項貸款和基金。節(jié)能建筑的建設、改造工作量大，需要大量資金投入，亟需政府出臺相關的經濟鼓勵政策，引導市場優(yōu)化資源配置。

    第三，加強房地產金融業(yè)務的創(chuàng)新。十七大報告明確指出“建設創(chuàng)新型國家”和“住有所居”。這對房地產金融業(yè)提出了更高的要求,也提供了更廣闊的發(fā)展空間。房地產行業(yè)金融創(chuàng)新有著的積極意義，不能因噎廢食。首先，商業(yè)銀行等金融機構應加大金融創(chuàng)新的力度，盡快推進住房抵押貸款證券化。這種以個人住房消費信貸為支持,以債券融資為載體,實現證券資本市場與貨幣信貸市場的良好鏈接,不但使商業(yè)銀行的住房按揭業(yè)務有了長期穩(wěn)定的資金來源,而且也形成了住房信貸業(yè)務和住房融資業(yè)務的一體化運作,推動了住房金融和房地產市場的良性循環(huán)與可持續(xù)發(fā)展。其次，建立房地產投資信托基金。房地產投資信托基金將分散于公眾的資金集中起來,交由專業(yè)的基金管理人進行房地產投資,進行投資物業(yè)的多樣化，對房地產投資風險實現有效分散,有效保證了投資者的資產組合效益；另一方面通過開發(fā)企業(yè)獲得投資信托基金, 拓寬了融資渠道,減少了對銀行貸款的依賴。

    第四，房地產企業(yè)的發(fā)展要創(chuàng)新。一，優(yōu)化房地產企業(yè)的資本結構。安全、合理的資本結構是企業(yè)生存與發(fā)展的基本保證,也是企業(yè)保持旺盛競爭力以及實現其價值最大化的關鍵,對于企業(yè)資本結構優(yōu)化問題的研究意義重大。優(yōu)化資本結構：（ 1 ） 通過上市融資優(yōu)化資本結構。房地產企業(yè)上市后，借助證券市場的籌資和機制靈活的優(yōu)勢，可以為資本結構優(yōu)化提供多種選擇（2）房地產企業(yè)合作模式。房地產企業(yè)之間取長補短，利用各自的優(yōu)勢，從戰(zhàn)略的高度在具體的項目上采用合作的模式進行開發(fā)（3）房地產企業(yè)并購模式。通過收購兼并的方式，房地產企業(yè)可以迅速做大做強或實現在某個區(qū)域市場或產品市場的立足。二，注重產品的創(chuàng)新。由于消費者正從追求“量”向“質”轉變,這就要求房地產企業(yè)應以市場為導向,充分了解消費者的需求,不斷開發(fā)出適合市場需求的產品，比如調查消費者的現實和潛在需求,分析其購房的動機和行為、能力和水平,研究他們的消費傳統(tǒng)和習慣、興趣和愛好,并且對他們的消費傾向和變化趨勢做出合理預測。三，房地產品牌的創(chuàng)新。品牌是房地產企業(yè)發(fā)展的最高境界，現代房地產的市場運營中，核心就是品牌，品牌已經成為企業(yè)與消費者溝通的一個橋梁，是企業(yè)市場競爭力的一個綜合體現。

    房地產業(yè)作為我國國民經濟中重要的支柱產業(yè)，對相關行業(yè)具有明顯、持續(xù)的促進和帶動作用，是經濟增長不可或缺的部分。作為國民的剛性需求，過高的房價勢必會給國民帶來沉重的負擔，因此穩(wěn)定房價是至關重要的。目前一系列政策密集作用于房地產市場，已經使中國樓市出現了漸次“燒退”的跡象，一些城市出現了價格橫盤整理、成交量萎縮的局面。盡管已出臺的調控政策對人們的心理預期起到了正面的引導，也取得了一定成果，但影響房價的因素仍然復雜。政府相關部門在遏制房價上漲走勢進而解決居民的住房問題、密切關注調控政策在未來一段時間內對房價和交易量產生的影響、最終促進房產市場長期健康穩(wěn)定發(fā)展的征程中仍然任重而道遠。