金融服務(wù)對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的影響分析

引言：隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的持續(xù)走高，為了能夠穩(wěn)定房價，讓我國房地產(chǎn)行業(yè)在健康的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)下發(fā)光發(fā)熱，住建部專門制定了一系列金融政策，來控制房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中存在的潛在風(fēng)險。房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展離不開各種金融服務(wù)，由專業(yè)化金融機構(gòu)所提供的金融服務(wù)是支撐房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵。因此，有必要對金融服務(wù)對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的影響進行分析，以此來讓金融服務(wù)在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮出應(yīng)有的價值。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展綜述

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，所以房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展質(zhì)量與人們的日常生活有著直接關(guān)系，房地產(chǎn)不僅具有金融性特征，還具有為人們提供住房服務(wù)的實體性特征，因此完全可以將房地產(chǎn)經(jīng)濟視為兼具金融屬性與實體屬性的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。實體經(jīng)濟與金融虛擬經(jīng)濟的共存，讓房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)過程中必須具有足夠的信貸資金，而大量信貸資金則要依賴于各個金融機構(gòu)所提供的金融服務(wù)。與此同時，金融機構(gòu)還能夠在運行期間，幫助房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合相關(guān)規(guī)范來完成對金融風(fēng)險的規(guī)避，進而讓房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展變得更加順利。房地產(chǎn)企業(yè)在金融服務(wù)的支持下，可以有效提高資產(chǎn)流動性，只要能夠堅持做好資產(chǎn)管理工作，就能夠在激烈的市場競爭中成功占據(jù)一席之地。需要注意的是，金融機構(gòu)所提供的金融服務(wù)包括有風(fēng)險管理服務(wù)與資產(chǎn)證券化等服務(wù)，很多金融服務(wù)都能在一定程度上助力房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)高速發(fā)展。但若房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中，無法科學(xué)利用金融服務(wù)來獲取經(jīng)營發(fā)展中的優(yōu)勢，就將會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營期間出現(xiàn)更多系統(tǒng)性風(fēng)險，嚴(yán)重時甚至?xí)l(fā)債務(wù)危機。所以僅從影響的角度出發(fā)，金融服務(wù)不僅能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)經(jīng)濟帶來積極正面的影響，還能在一定程度上引發(fā)負(fù)面影響，所以為了促使房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展變得更好，就必須審慎利用金融服務(wù)來實現(xiàn)金融服務(wù)效果最大化。

就目前而言，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的整體總價值在國內(nèi)各個領(lǐng)域的生產(chǎn)總值中排行前列，隨著房地產(chǎn)項目開發(fā)投資金額的不斷增多，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資能力與產(chǎn)業(yè)規(guī)模都在隨之上漲，因此必須從宏觀政策等多個維度來進行合理化調(diào)控，才能真正規(guī)避房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中的潛在金融風(fēng)險。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，金融機構(gòu)所提供的金融服務(wù)能夠在一定程度上提高房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定性，避免房地產(chǎn)經(jīng)濟在發(fā)展中出現(xiàn)各種潛在風(fēng)險問題。需要注意的是，我國房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)期間所采用的融資方式，往往非常依賴銀行貸款與信托，而社會公眾提供的資金無論是投資還是消費，同樣十分依賴銀行抵押貸款的支持，因此我國房地產(chǎn)市場具有非常大貸款體量，這也能夠體現(xiàn)出房地產(chǎn)行業(yè)對金融服務(wù)的高度依賴性。在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中，金融服務(wù)作為不可或缺的重要一環(huán)，無論是信貸資金還是其他金融服務(wù)，都將會直接影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，一旦出現(xiàn)金融波動，就將會導(dǎo)致房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風(fēng)險大幅上升。

二、金融服務(wù)對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的影響

在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過程中，金融機構(gòu)提供的金融服務(wù)非常關(guān)鍵，金融服務(wù)的存在能夠為房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展提供大量資金，避免房地產(chǎn)企業(yè)因為項目工期長等問題而影響到企業(yè)資金鏈的正常流轉(zhuǎn)。通過對金融服務(wù)給房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展帶來的影響進行分析，可以讓房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展在金融服務(wù)的支持下變得更加具有針對性，房地產(chǎn)經(jīng)濟的未來發(fā)展也將因此而變得更好。

（一）積極影響

在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過程中，金融服務(wù)能夠支持為房地產(chǎn)企業(yè)提供足夠的信貸資金，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過多種融資渠道來加強項目開發(fā)。就目前而言，房地產(chǎn)企業(yè)最為主要的融資渠道就是商業(yè)銀行所提供的信貸服務(wù)，因此房地產(chǎn)企業(yè)的最大債權(quán)人就是各種商業(yè)銀行，因為房地產(chǎn)開發(fā)需要消耗大量資金，絕大多數(shù)企業(yè)的流動資金根本無法支撐項目開發(fā)時的消耗。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)周期較長的大型項目時，必然會通過外界融資來提高資產(chǎn)負(fù)債率，只有這樣才能讓項目工程順利竣工。因此房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)中離不開商業(yè)銀行提供的支持，各種金融服務(wù)將會支撐支撐房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。

  金融機構(gòu)所開發(fā)的各種金融服務(wù)往往能夠為房地產(chǎn)企業(yè)提供資產(chǎn)證券化服務(wù)。很多房地產(chǎn)企業(yè)在項目工程的開發(fā)階段都需要通過資產(chǎn)增值與風(fēng)險轉(zhuǎn)移來提高資產(chǎn)流動性，這些工作的開展往往非常依賴金融機構(gòu)所提供的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。我國證監(jiān)會所提出的資產(chǎn)證券化管理辦法指出，房地產(chǎn)企業(yè)存在不動產(chǎn)權(quán)空置的情況且無法穩(wěn)定提供現(xiàn)金流時，如果其他不動產(chǎn)項目有待開發(fā)，可以在面對資金難題的情況下，對旗下能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動產(chǎn)進行統(tǒng)計，并通過結(jié)構(gòu)化重組的方式來形成能夠在金融市場流通的證券，這種資產(chǎn)證券化的方式能夠為房地產(chǎn)企業(yè)提高資產(chǎn)流動性。房地產(chǎn)企業(yè)在金融服務(wù)的支持下，通過在合理范圍內(nèi)進行融資，可以讓企業(yè)經(jīng)營發(fā)展工作變得更加順利。

（二）消極影響

在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過程中，金融服務(wù)的存在不僅能夠為房地產(chǎn)企業(yè)提供積極影響，還能從某種層面帶來消極影響。就目前而言，房地產(chǎn)金融風(fēng)險大致可以分為系統(tǒng)性風(fēng)險與非系統(tǒng)性風(fēng)險兩大類，前者與房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中的宏觀變量有直接關(guān)系，多數(shù)均為由政治、經(jīng)濟問題所引發(fā)的系統(tǒng)經(jīng)濟體系失衡，嚴(yán)重時還將會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)發(fā)展低迷的情況。在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過程中，系統(tǒng)性風(fēng)險是由外界不可抗力因素所導(dǎo)致的風(fēng)險問題，往往無法直接借助保護措施來消除風(fēng)險。而非系統(tǒng)性風(fēng)險則通常是由與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)金融機構(gòu)出現(xiàn)問題時所產(chǎn)生的風(fēng)險，在金融服務(wù)無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展需求的情況下，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量將會受到非常嚴(yán)重的影響。

  房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)工程項目時，往往非常依賴金融機構(gòu)提供的資金，由于我國房地產(chǎn)項目工程非常多，很多地區(qū)的市場已經(jīng)逐漸趨于飽和，而且因為房地產(chǎn)市場存在價格波動性，所以部分企業(yè)往往會面臨資產(chǎn)減值所帶來的經(jīng)營損失，這也將在一定程度上增加房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債總額與GDP比重，可以發(fā)現(xiàn)我國很多房地產(chǎn)企業(yè)都在面對債務(wù)風(fēng)險問題，一旦房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債水平超出了企業(yè)承受范圍，就將會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)違約風(fēng)險大幅上升。與此同時，金融機構(gòu)在提供資產(chǎn)證券化服務(wù)時，能夠在一定程度上增強房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)流動性，所以在企業(yè)開展資產(chǎn)管理工作時，資產(chǎn)證券化可以幫助企業(yè)實現(xiàn)資金回流，這種金融服務(wù)送專家能夠有效分?jǐn)偲髽I(yè)面對的金融風(fēng)險，但是從企業(yè)的長期經(jīng)營發(fā)展層面進行分析，企業(yè)如果過度使用資產(chǎn)證券化，就將會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險因素進一步上升，這樣的風(fēng)險問題將會隨著市場波動而發(fā)生改變，嚴(yán)重時甚至還將會引發(fā)更為嚴(yán)峻的系統(tǒng)性風(fēng)險問題。

（三）金融服務(wù)對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的影響機制分析

  金融服務(wù)將會在一定程度上對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展造成影響，通過對金融服務(wù)的影響機制進行分析，可以讓房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展變得更加具有針對性，并避免房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中可能出現(xiàn)的各種潛在風(fēng)險問題。

1.模型與變量

在經(jīng)濟增長理論中，C-D生產(chǎn)函數(shù)的適用性最廣。

Y為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟產(chǎn)出；A為全要素生產(chǎn)率（除了要素投入外由技術(shù)進步對經(jīng)濟發(fā)展帶來的影響）；K為產(chǎn)業(yè)資本要素；L為產(chǎn)業(yè)勞動力要素；α與β分布能夠表示資本與勞動力要素的投入產(chǎn)出彈性。

金融服務(wù)能夠為房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展提供非常大的變化，作為促進房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的主要內(nèi)生變量，可以在C-D生產(chǎn)函數(shù)的基礎(chǔ)上加入金融服務(wù)的變量，以此來進一步了解房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中由金融服務(wù)所帶來的影響。因為具有存在效應(yīng)，所以金融服務(wù)對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展造成的影響，將會隨著金融服務(wù)發(fā)展水平的增強而逐漸提高，即金融服務(wù)所帶來的房地產(chǎn)經(jīng)濟影響屬于非線性影響，可以在基礎(chǔ)模型的基礎(chǔ)贖回，適當(dāng)引入門檻模型來進一步分析金融服務(wù)的經(jīng)濟影響與要素協(xié)同效應(yīng)情況。

在變量分析中，房地產(chǎn)價格可以采用銷售額除以銷售面積來分析整體價格，數(shù)據(jù)可以通過國家統(tǒng)計局網(wǎng)站來獲取。金融服務(wù)作為核心解釋變量，需要在分析期間體現(xiàn)出金融服務(wù)對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的影響機制，通過分布找出能夠影響到經(jīng)濟發(fā)展的代理變量，以此來讓分析結(jié)果變得更加清晰。經(jīng)濟增長理論能夠為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增長提供最基礎(chǔ)的分析框架，這樣便可以為民眾明確產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的核心要素，通過將人力資本等各種內(nèi)生技術(shù)因素引入到經(jīng)濟模型中，可以總結(jié)出各種因素對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的影響，進而讓房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展變得更加具有針對性。

  2.結(jié)果分析

2.1消費金融對房地產(chǎn)價格有正效應(yīng)

為了防止出現(xiàn)偽回歸的情況，可以在實證之前對變量進行檢驗，可以通過HT、LLC等多種方法來開展單位根檢驗，以此來避免因為檢驗方法單一而出現(xiàn)偏差，通過檢驗可以發(fā)現(xiàn)各種變量在一階差分后完全能夠滿足一階單整條件。結(jié)合不同方法開展協(xié)整檢驗，能夠有效證明不同變量之間具有協(xié)整關(guān)系，可以有效滿足回歸分析的必要條件。通過分析可以發(fā)現(xiàn)，金融服務(wù)變量估計系數(shù)顯著為正，能夠證明消費金融對房地產(chǎn)價格具有顯著正向作用，從生產(chǎn)投入的要素出發(fā)，勞動力回歸系數(shù)為負(fù)數(shù)，而固定資本存量以及房地產(chǎn)資源稟賦回歸系數(shù)為正，所以我國房地產(chǎn)經(jīng)濟屬于投資與資源驅(qū)動型增長模式。房地產(chǎn)經(jīng)濟與房地產(chǎn)價格水平具有不顯著正向相關(guān)，這是因為房地產(chǎn)具有較強的價格粘性，即房地產(chǎn)價格上漲并不會影響到人們對于房地產(chǎn)的實際需求。除此之外，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展還將在一定程度上增加地區(qū)物價水平。

    2.2金融服務(wù)對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展有著門檻效應(yīng)

通過分析金融服務(wù)對房地產(chǎn)經(jīng)濟的效應(yīng)與要素協(xié)同效應(yīng)，可以在實證估計前對金融服務(wù)普及率、人力資本水平等門檻變量進行分析，以此來了解門檻模型的門檻個數(shù)與門檻值。在確定門檻個數(shù)與變量值的情況下，可以對模型進行門檻效應(yīng)回歸，在金融服務(wù)附近率不足21.29%時，金融服務(wù)對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的影響系數(shù)為0.283，每當(dāng)金融服務(wù)所提供的貸款規(guī)模對數(shù)的對數(shù)增加1%，就將會提高房地產(chǎn)經(jīng)濟對數(shù)0.283%。而在金融服務(wù)普及率大于21.29的情況下，金融服務(wù)對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響系數(shù)將會達到0.318。這意味著金融服務(wù)在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中，具有邊際遞增特性，隨著金融服務(wù)普及率的增加，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展將會變得更加順利。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展下金融服務(wù)的應(yīng)用策略

為了在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過程中發(fā)揮出金融服務(wù)應(yīng)有的優(yōu)勢，就必須結(jié)合實際情況來進一步優(yōu)化金融服務(wù)體系，通過主動完善房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展背景下應(yīng)用金融服務(wù)的策略，可以讓金融服務(wù)在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中有效提高服務(wù)針對性，進而讓房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量得到更多保障。

（一）完善房地產(chǎn)金融風(fēng)險管理體系

在社會經(jīng)濟高速發(fā)展的今天，我國絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)往往會將更多精力投入到經(jīng)營規(guī)模的擴張中，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并不會在資產(chǎn)負(fù)債管理體系下完善金融風(fēng)險識別體系，這就將會在一定程度上影響到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營期間的風(fēng)險控制能力。一旦企業(yè)在經(jīng)營過程中，所承擔(dān)的風(fēng)險壓力超出了極限，就容易在經(jīng)營發(fā)展過程中出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，進而導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營發(fā)展質(zhì)量受到影響。例如，恒大集團便因為金融風(fēng)險問題出現(xiàn)了經(jīng)營暴雷的問題，集團經(jīng)營中的欠款額度達到了2.4萬億元，這便是因為債務(wù)風(fēng)險無法順利償還而引發(fā)了資金鏈斷裂問題。與此同時，我國還有很多房地產(chǎn)企業(yè)往往并不具備足夠的事后風(fēng)險處理能力，因此一旦企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展期間遇到了無法避免的風(fēng)險問題，就會影響到企業(yè)正常業(yè)務(wù)的開展。我國近些年每年都有很多房地產(chǎn)企業(yè)會因為金融風(fēng)險問題而宣布破產(chǎn)。因此房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中，有必要結(jié)合企業(yè)的實際情況與長期發(fā)展戰(zhàn)略，合理規(guī)劃能夠滿足企業(yè)經(jīng)營需求的資產(chǎn)負(fù)債指標(biāo)，必要時還可以將該指標(biāo)作為開展財務(wù)管理工作的基礎(chǔ)，以此來識別企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中面對的各種風(fēng)險問題。需要注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中，還應(yīng)該充分把控自身的資產(chǎn)負(fù)債水平，如果在經(jīng)營發(fā)展階段發(fā)現(xiàn)偏離資產(chǎn)負(fù)債指標(biāo)的問題，就應(yīng)該結(jié)合實際情況來進行深入分析，以此來降低金融風(fēng)險對房地產(chǎn)企業(yè)造成的負(fù)面影響。除此之外，為了將金融服務(wù)帶來的金融風(fēng)險影響降至最低，房地產(chǎn)企業(yè)還需要結(jié)合經(jīng)營發(fā)展情況來主動完善金融風(fēng)險事件的處理流程，一旦真正遇到金融風(fēng)險，就可以第一時間針對金融風(fēng)險進行管理。

（二）加強財務(wù)杠桿管控

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中出現(xiàn)債務(wù)違約風(fēng)險的核心原因，就是因為速動比率與資產(chǎn)負(fù)債率偏高，因為我國絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的融資總額都會依賴信托貸款，因此房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高的情況非常常見，這也將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中面對較高的財務(wù)杠桿，債務(wù)違約風(fēng)險也將因此而增加。所以房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營階段需要清除了解的房地產(chǎn)市場的實際情況，并結(jié)合企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略來加強對財務(wù)杠桿的控制，進而達到降低金融風(fēng)險的目的。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中還需要具備資產(chǎn)負(fù)債管理部門，房地產(chǎn)企業(yè)還需要加強對融資需求的評估，并嚴(yán)格控制項目開發(fā)階段的資金使用情況，必要時還需要結(jié)合預(yù)算管理來加強對資金的控制，提高資金利用率。在此期間，房地產(chǎn)企業(yè)還需要加強對長期與短期債務(wù)的科學(xué)規(guī)劃，避免因為債務(wù)問題而引發(fā)經(jīng)濟糾紛，只有在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中真正做到有序償還，才能將經(jīng)濟糾紛以及債務(wù)違約等問題所帶來的影響降至最低。

（三）強化資產(chǎn)證券化管理

在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展期間，資產(chǎn)證券化的出現(xiàn)能夠為企業(yè)帶來更多能夠靈活使用的資金，企業(yè)短期內(nèi)的資金壓力將會有所下降。但是隨著資產(chǎn)證券化的深度使用，房地產(chǎn)企業(yè)往往容易因為資產(chǎn)證券化過量而導(dǎo)致資金出現(xiàn)分散的情況，這也將增加房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中的金融風(fēng)險問題。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)該始終遵循審慎管理的合理原因，以此來加強對資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的管理與控制，只有讓資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)真正為企業(yè)提供短期風(fēng)險規(guī)避與融資支持，才能讓資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)在實際應(yīng)用中真正實現(xiàn)價值最大化。在此期間，房地產(chǎn)企業(yè)還需要在企業(yè)內(nèi)部完善資產(chǎn)證券化管理指標(biāo)，以此來加強對資產(chǎn)證券化所帶來的金融風(fēng)險的識別與控制。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要在管理期間加強對證券化資產(chǎn)水平的控制，規(guī)避因為企業(yè)經(jīng)營管理不當(dāng)而出現(xiàn)的一系列金融風(fēng)險。

（四）明確房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)風(fēng)險權(quán)重

房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營發(fā)展并未獨立發(fā)展，而是要在企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中積極融入相關(guān)政策與房地產(chǎn)市場，從政府宏觀視角與市場情況來發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中的機遇。因為機遇與風(fēng)險并存，所以房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中，還需要明確考慮由信貸資產(chǎn)所帶來的金融風(fēng)險問題，通過全面分析風(fēng)險權(quán)重，以此來規(guī)避有可能遇到的潛在金融風(fēng)險。需要注意的是，房地產(chǎn)市場以及政策具有一定時間的適應(yīng)周期，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須能夠精準(zhǔn)判斷市場發(fā)展趨勢，避免在經(jīng)營發(fā)展過程中出現(xiàn)逆趨勢發(fā)展的情況。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營期間為了最大限度加強對金融服務(wù)的應(yīng)用，應(yīng)該主動加強對各項政策的解讀，必要時還可以結(jié)合實際情況來把握市場發(fā)展規(guī)律，并從宏觀視角分析發(fā)展中的金融風(fēng)險因素。只要企業(yè)能夠在經(jīng)營發(fā)展過程中發(fā)揮出獨屬于金融服務(wù)的優(yōu)勢，就可以在加強產(chǎn)業(yè)增值的情況下維持金融價格的穩(wěn)定性。通常情況下，如果房地產(chǎn)項目的整體價格偏高，則項目工程的信貸與風(fēng)險權(quán)重將會隨之上升，如果項目價格整體偏低，則信貸風(fēng)險權(quán)重將會有所下降。

（五）開展利率市場化管理

房地產(chǎn)行業(yè)在房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展中逐漸趨于完善，房地產(chǎn)企業(yè)在金融服務(wù)的應(yīng)用過程中，必須結(jié)合實際情況來分析市場經(jīng)營發(fā)展趨勢，必要時還可以立足于房地產(chǎn)行業(yè)的市場情況來加強利率市場化管理，通過積極探索市場利率機制，能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中真正實現(xiàn)長期可持續(xù)發(fā)展。例如，在開發(fā)項目屬于政策性安居房的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該引導(dǎo)市場化利率機制來進行深度配合，此時相關(guān)部門可以獎勵促貸款來解決潛在資金問題。與此同時，在商業(yè)金融領(lǐng)域，不應(yīng)該出現(xiàn)商業(yè)性、政策性目標(biāo)相對立的情況，可以適當(dāng)通過二者的合作來解決潛在政策性任務(wù)，如果發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)具備較強的市場化條件，就可以聯(lián)系相關(guān)金融機構(gòu)來提供高質(zhì)量金融服務(wù)，以此來將控制企業(yè)經(jīng)營中的經(jīng)營風(fēng)險。在房地產(chǎn)開發(fā)項目期間，房地產(chǎn)企業(yè)需要嚴(yán)格遵循市場化原則，通過主動完善配套金融服務(wù)，能夠有效規(guī)避市場性金融風(fēng)險的發(fā)生。

（六）完善房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈下的金融服務(wù)

  房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能夠有效帶動當(dāng)?shù)仄渌袠I(yè)的經(jīng)濟發(fā)展，因此借助金融服務(wù)來推動房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展可以影響到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展趨勢。因為房地產(chǎn)行業(yè)在很多地區(qū)都屬于支柱性產(chǎn)業(yè)，很多其他行業(yè)的發(fā)展都要依賴于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況，所以房地產(chǎn)行業(yè)在很多情況下都會遇到市場風(fēng)險。如果房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)了波動，就將會導(dǎo)致社會矛盾的出現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)用期間，需要積極探索產(chǎn)業(yè)鏈金融服務(wù)，因為即便是保障性住房項目，同樣會遇到很多風(fēng)險隱患。所以房地產(chǎn)企業(yè)必須積極加強與金融機構(gòu)的聯(lián)動與合作，通過積極挖掘潛在客戶群體，并圍繞相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈條來配置金融服務(wù)與資源，以此來讓房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展變得更加順利。從某種程度出發(fā)，通過主動完善房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈，可以完成對產(chǎn)業(yè)鏈上下游利益主體結(jié)構(gòu)的合理化調(diào)節(jié)，進而降低房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中的潛在風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在與金融機構(gòu)合作時，必要時還可以通過同業(yè)協(xié)作的方式來加強產(chǎn)業(yè)鏈配套服務(wù)，避免出現(xiàn)一個企業(yè)同時與多家金融機構(gòu)進行聯(lián)系的情況發(fā)生，通過聯(lián)系多家金融機構(gòu)容易因為無序競爭而影響到行業(yè)的正常發(fā)展。除此之外，還應(yīng)該積極加強金融服務(wù)監(jiān)管，只有在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，科學(xué)應(yīng)用金融服務(wù)與產(chǎn)品，才能真正避免金融風(fēng)險問題的出現(xiàn)。

結(jié)論：總而言之，金融服務(wù)能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展帶來非常大的影響，合理應(yīng)用金融服務(wù)可以在控制經(jīng)營風(fēng)險的同時，為房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展奠定基礎(chǔ)。相信隨著更多人意識到金融服務(wù)在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中的重要性，金融服務(wù)在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中的價值將會得到進一步提高。

文章來源：  《中國集體經(jīng)濟》  http://00559.cn/w/jg/1406.html