投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理的若干問題分析

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處方面作出相關(guān)規(guī)定，體現(xiàn)新準(zhǔn)則的創(chuàng)新。我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速，促使房地產(chǎn)投資更加普遍，現(xiàn)階段房地產(chǎn)不僅是保證民生需求得到滿足的途徑以及工具，同時(shí)也成為了相關(guān)公司實(shí)現(xiàn)資本增值以及賺取租金的關(guān)鍵手段。基于此種情況，采用何種方法針對此類房地產(chǎn)展開準(zhǔn)確、公允、客觀計(jì)量是現(xiàn)階段相關(guān)企業(yè)亟需解決的問題[1]。

一、投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理的基本情況

基本屬性。此類資產(chǎn)與自建建筑物的基本特征的差異較為明顯，主要表現(xiàn)在以下方面：房地產(chǎn)房產(chǎn)主要目的并非自己持有。通常，此類資產(chǎn)一般是在升值空間大的優(yōu)良地段建設(shè)，由其名稱以及定義即能夠發(fā)現(xiàn)，其自帶投資屬性，企業(yè)參與相關(guān)業(yè)務(wù)的主要目的就是等待差價(jià)以及賺取租金，以收獲利益。

主要類型。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則主要將此類資產(chǎn)劃分為三種類型，即出租的土地使用權(quán)，現(xiàn)階段持有同時(shí)準(zhǔn)備增值之后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，租出的土地使用權(quán)。需要注意，在公司持有此類資產(chǎn)的期限結(jié)束之后，若是公司不對經(jīng)營目的進(jìn)行改變，并且暫時(shí)空置，則應(yīng)該根據(jù)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算。公司僅有在把產(chǎn)權(quán)屬自己的建筑物通過經(jīng)營方式進(jìn)行租賃過程中，才能夠根據(jù)投資性角度開展核算。雖然持有同時(shí)準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)在投資性核算范圍，然而閑置土地禁止納入到投資性核算范疇內(nèi)[2]。

會(huì)計(jì)處理。投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)之間能夠相互轉(zhuǎn)換，即公司原自用投資房地產(chǎn)、具備存貨性質(zhì)的房地產(chǎn)能夠進(jìn)行投資性轉(zhuǎn)換，租賃合同的生效日期即轉(zhuǎn)換日期。通常，投資性房地產(chǎn)主要是根據(jù)公允價(jià)值開展計(jì)量工作，企業(yè)應(yīng)該采用公允價(jià)值方式對基于歷史成本法計(jì)量自用房地產(chǎn)重新進(jìn)行計(jì)量，相應(yīng)公允價(jià)值即初始入賬的價(jià)值。進(jìn)行轉(zhuǎn)換工作時(shí)，若是轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值比自用房產(chǎn)賬面價(jià)值低，應(yīng)該在當(dāng)期損益中計(jì)入差額，反之在所有者權(quán)益中計(jì)入差額。

二、投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理問題分析

（一）租入第二次租出房地產(chǎn)的確認(rèn)問題

近年，我國部分新興企業(yè)主要通過租入房屋后再次進(jìn)行租出方式獲取利潤，簡而言之即“二房東”。通常，租入房地產(chǎn)并不具備房屋產(chǎn)權(quán)，仍然具備物業(yè)經(jīng)營權(quán)。經(jīng)營權(quán)主要涵蓋收益權(quán)、使用權(quán)與占有權(quán)，不涵蓋處分權(quán)，所以，企業(yè)在租賃期間可以向他人或是單位進(jìn)行二次出租，以獲取收益。

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則僅僅將已經(jīng)出租的建筑物、土地使用權(quán)納入到確認(rèn)范圍中，對于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬并未進(jìn)行明確，對于租賃形式并未進(jìn)行說明，則對于租入房地產(chǎn)是否應(yīng)該進(jìn)行投資性確認(rèn)工作還需要繼續(xù)進(jìn)行商榷。CAS3指南僅對企業(yè)具有產(chǎn)權(quán)同時(shí)通過經(jīng)營租賃模式進(jìn)行出租的房地產(chǎn)承認(rèn)具備投資性特征，然而對于融資租賃形式的特殊性有所忽略。企業(yè)在融資租入資產(chǎn)方面沒有產(chǎn)權(quán)，然而還是需要進(jìn)行確認(rèn)[3]。

（二）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量問題

對于投資房地產(chǎn)，根據(jù)持有目的主要涵蓋以下模式：持有同時(shí)準(zhǔn)備在增值后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租之后轉(zhuǎn)變?yōu)樽杂?、出租整個(gè)壽命周期。

持有同時(shí)準(zhǔn)備在增值后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量分析。如果企業(yè)是通過此種方式獲得資本的增值收益，則企業(yè)會(huì)對該項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)進(jìn)行時(shí)刻關(guān)注，在達(dá)到預(yù)期增值數(shù)額之后，企業(yè)會(huì)對其進(jìn)行轉(zhuǎn)讓處理，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)資本增值目標(biāo)。基于此種增值目的，公允值具有重要地位，歷史成本難以為相關(guān)信息使用人員決策提供良好信息，但是公允價(jià)值和此類房地產(chǎn)的關(guān)系較為密切，借助公允值開展計(jì)量能夠充分表現(xiàn)出預(yù)期可以為企業(yè)創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)利益。

出租之后自用房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量分析。此類房地產(chǎn)相比于第一種房地產(chǎn)，在未來現(xiàn)金流中，其風(fēng)險(xiǎn)與時(shí)間方面差異較為顯著，持有目的不同，也促使持有房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)存在差異，所以需要區(qū)分計(jì)量模式。若主要是將賺取租金作為主要目的的公允值計(jì)量模式，如果企業(yè)此部資產(chǎn)公允值可以穩(wěn)定獲取，那么企業(yè)可以借助公允支付開展后續(xù)計(jì)量，在公允價(jià)值變動(dòng)損益科目中計(jì)入相應(yīng)公允價(jià)值的變動(dòng)，在營業(yè)收入中計(jì)入租金收入，此種方式導(dǎo)致收入不匹配費(fèi)用，極易對信息使用人員造成誤導(dǎo)[4]。

在租出期限結(jié)束之后，進(jìn)行自用過程中，投資性房地產(chǎn)會(huì)變成公司固定資產(chǎn)。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)價(jià)值持續(xù)上升，如果企業(yè)該項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值同樣不斷上漲，則會(huì)通過轉(zhuǎn)換日公允值方式開展重新入賬，進(jìn)而租期內(nèi)企業(yè)為計(jì)提折舊，還使得固定資產(chǎn)賬面價(jià)值增加，與謹(jǐn)慎性原則相悖，同時(shí)對相關(guān)人員在財(cái)務(wù)報(bào)表理解方面產(chǎn)生誤解。

出租房地產(chǎn)整個(gè)壽命周期的后續(xù)計(jì)量分析。如果企業(yè)選擇公允價(jià)值開展該資產(chǎn)計(jì)量工作，則在營業(yè)收入中計(jì)入租金收入，在公允價(jià)值變動(dòng)損益科目中計(jì)入公允價(jià)值，只能是租期結(jié)束后，在對該項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行處置過程中，向其他成本中轉(zhuǎn)入變動(dòng)損益，進(jìn)而導(dǎo)致在時(shí)間方面收入不匹配費(fèi)用，出租期限中在營業(yè)收入中通過分期方式計(jì)入租金收入，但是對于營業(yè)成則一次完成轉(zhuǎn)結(jié)工作，對信息使用人員造成誤解。

（三）投資性房地產(chǎn)的披露問題

我國相關(guān)上市企業(yè)數(shù)量持續(xù)增加，同時(shí)其涵蓋的建筑物、房屋與土地使用權(quán)等趨勢呈現(xiàn)逐漸遞增狀態(tài)，然而上市企業(yè)在投資性房地產(chǎn)的持有目的披露與持有通知準(zhǔn)備增施土地的使用權(quán)公允值披露等方面存在一定不足。

在只有目的披露方面，因?yàn)闀?huì)計(jì)準(zhǔn)則沒有規(guī)定上市企業(yè)的此類資產(chǎn)是持有同時(shí)準(zhǔn)備增值以及用于出租等信息進(jìn)行披露，使得一些上市企業(yè)對于相關(guān)信息傳達(dá)不夠重視。但是，上市企業(yè)在此類資產(chǎn)持有目的進(jìn)行明確有著重要意義，此類資產(chǎn)的持有目的，給企業(yè)造成的現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)以及時(shí)間等方面存在顯著差異，對于財(cái)務(wù)信息使用人員對企業(yè)存在的流動(dòng)性、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等方面有著較大影響，上市企業(yè)在此類資產(chǎn)持有目的方面存在不足，難以提供可靠與真實(shí)信息，對于決策有用觀相應(yīng)財(cái)務(wù)報(bào)告目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)造成影響，所以，應(yīng)該對此類資產(chǎn)持有目的的披露予以規(guī)范[5]。

在持有同時(shí)準(zhǔn)備增值土地使用權(quán)方面，僅僅是采用公允價(jià)值開展計(jì)量工作的企業(yè)進(jìn)行披露，其他企業(yè)并未通過附注披露公允值，若是此部分信息不足，則會(huì)造成相關(guān)信息使用人員難以對企業(yè)預(yù)期資本增值額進(jìn)行合理評(píng)估，難以將持有同時(shí)準(zhǔn)備增值資產(chǎn)使用權(quán)對企業(yè)現(xiàn)金流發(fā)展準(zhǔn)確反映出來。國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則針對選擇成本模式的此類資產(chǎn)披露公允價(jià)值作出規(guī)定，但是中國的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在此方面缺乏良好規(guī)定。由于持有同時(shí)準(zhǔn)備增值的資產(chǎn)使用權(quán)的銷售價(jià)格對于企業(yè)能夠得到的增值收益額具有決定性影響，其現(xiàn)金流量發(fā)展趨勢和公允價(jià)值的關(guān)系較為密切，因此，披露相關(guān)公允價(jià)值。

三、投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理策略

（一）租入之后二次租出房地產(chǎn)確認(rèn)建議

針對此類房地產(chǎn)，企業(yè)需要結(jié)合具體情況開展處理。針對融資租入（只包括建筑物）房地產(chǎn)開展二次融資出租過程中，不應(yīng)該對房地產(chǎn)進(jìn)行投資性確認(rèn)。雖然企業(yè)借助融資租賃得到房地產(chǎn)經(jīng)營權(quán)，然而通過融資租賃方式進(jìn)行二次出租之后就是向第三方轉(zhuǎn)移該項(xiàng)權(quán)利，同時(shí)也向第三方轉(zhuǎn)移了該房產(chǎn)的所有相關(guān)報(bào)酬與風(fēng)險(xiǎn)，所以，企業(yè)不應(yīng)該確認(rèn)該項(xiàng)資產(chǎn)。

針對融資租入（只包括建筑物）房地產(chǎn)開展經(jīng)營出租業(yè)務(wù)時(shí)，需要對該房地產(chǎn)進(jìn)行投資性。借助融資租賃獲得該資產(chǎn)長期經(jīng)營權(quán)，基本上為資產(chǎn)的整個(gè)壽命周期，雖然實(shí)質(zhì)上沒有產(chǎn)權(quán)，然而企業(yè)為承擔(dān)相關(guān)報(bào)酬與風(fēng)險(xiǎn)，需要對其屬于企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行確認(rèn)，CAS21對該做法也進(jìn)行了規(guī)定。在也通過經(jīng)營租賃手段進(jìn)行租出過程中，由于經(jīng)營租賃的期限較短，僅僅將部分報(bào)酬與風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，向第三方出售短期物業(yè)經(jīng)營權(quán)，企業(yè)不需要將該項(xiàng)資產(chǎn)終止確認(rèn)。如果企業(yè)把該項(xiàng)資產(chǎn)用于出租進(jìn)行獲得租金，則需要和自用房地產(chǎn)進(jìn)行分開核算，所以，通過融資租入之后開展二次經(jīng)營租出業(yè)務(wù)，則可以對該房地產(chǎn)進(jìn)行投資性認(rèn)定[6]。

房地產(chǎn)以經(jīng)營方式租入，進(jìn)行二次租出之后不對其進(jìn)行投資性確認(rèn)。企業(yè)借助經(jīng)營方式進(jìn)行租賃主要是獲取資產(chǎn)短期經(jīng)營權(quán)，在資產(chǎn)整個(gè)生命周期中僅占有一小部分，實(shí)際上該資產(chǎn)主要報(bào)酬以及風(fēng)險(xiǎn)并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，企業(yè)不應(yīng)該對其進(jìn)行資產(chǎn)確認(rèn)，所以，房地產(chǎn)經(jīng)營租入之后進(jìn)行二次租出時(shí)不應(yīng)該進(jìn)行投資性確認(rèn)。

（二）科學(xué)選擇計(jì)量模式

CAS3要求企業(yè)需要選擇相同計(jì)量手段開展所有投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量工作，此種規(guī)定對企業(yè)借助此種資產(chǎn)開展盈余管理產(chǎn)生一定限制，然而已存在一定問題。企業(yè)在此類資產(chǎn)計(jì)量手段選擇方面缺乏良好彈性，企業(yè)并不能夠保證所有公允價(jià)值都可以實(shí)現(xiàn)可靠計(jì)量，對企業(yè)在公允價(jià)值運(yùn)用方面存在一定限制。持有目的不同，此類資產(chǎn)報(bào)表信息的使用人員在信息披露方面存在不同要求。所以，需要允許企業(yè)可以借助不同計(jì)量手段開展后續(xù)計(jì)量工作，以此為基礎(chǔ)，根據(jù)此類資產(chǎn)實(shí)際持有目的進(jìn)行科學(xué)選擇[7]。

若是也持有房地產(chǎn)主要是用于持有同時(shí)準(zhǔn)備在增值之后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，那么未來現(xiàn)金流量在轉(zhuǎn)讓時(shí)點(diǎn)集中，同時(shí)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)和銷售市場具有密切關(guān)聯(lián)。如果用于出租進(jìn)而獲得租金，那么為了現(xiàn)金流根據(jù)合同約定支付方式進(jìn)行獲取，同時(shí)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)主要受到租賃市場影響。所以，投資性房地產(chǎn)需要根據(jù)持有目的科學(xué)選擇后續(xù)計(jì)量手段。

對于持有同時(shí)準(zhǔn)備在增值之后租出的房地產(chǎn)，需要選擇公允價(jià)值手段開展計(jì)量工作，在公允價(jià)值難以穩(wěn)定獲取條件下，財(cái)會(huì)可以選擇成本模式。選擇公允價(jià)值開展后續(xù)計(jì)量工作能夠?qū)⒊钟写祟愘Y產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)充分體現(xiàn)出來，進(jìn)而為相關(guān)適用人員的決策活動(dòng)提供良好保障。對于出租期限結(jié)束之后轉(zhuǎn)為自用、出租整個(gè)壽命周期的，則需要選擇成本模式開展加量工作，若是主要目的是賺取租金，那么通過成本模式能夠促使收入有效匹配費(fèi)用，能夠?qū)Y產(chǎn)價(jià)值的虛增進(jìn)行有效預(yù)防，能夠?qū)⒁猿鲎鉃槟康牡拇祟愘Y產(chǎn)賬面價(jià)值等充分反映出來，與謹(jǐn)慎性原則相符。

（三）投資性房地產(chǎn)的披露問題應(yīng)對措施

需要根據(jù)此類資產(chǎn)持有目的開展披露工作。此類資產(chǎn)根據(jù)持有目的主要涵蓋持有同時(shí)準(zhǔn)備增值之后銷售以及出租兩種形式，基于兩種目的，此類資產(chǎn)為相關(guān)公司創(chuàng)造收益的方式、對公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性影響等方面具有較大差異。因?yàn)橹袊鴷?huì)計(jì)準(zhǔn)則沒有對此類資產(chǎn)持有目的相關(guān)披露工作予以規(guī)定，使得上市企業(yè)在此方面披露工作存在一定不足，所以會(huì)計(jì)準(zhǔn)則需要針對此類資產(chǎn)只有目的相關(guān)披露工作進(jìn)行規(guī)定，就是：上市企業(yè)需要對各個(gè)持有目的進(jìn)行區(qū)分，同時(shí)通過財(cái)務(wù)報(bào)表展開合理披露。以此為基礎(chǔ)，針對各種持有目的的計(jì)量方法展開披露，同時(shí)列示相關(guān)處置損益，進(jìn)而對各種持有目的的此類資產(chǎn)為相關(guān)公司所創(chuàng)造的收益金額以及方式等進(jìn)行清晰區(qū)分[8]。

對于持有同時(shí)準(zhǔn)備增值的此類資產(chǎn)需要披露相對公允價(jià)值。國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在成本法的此類資產(chǎn)方面，需要對其公允價(jià)值范圍進(jìn)行披露，但是中國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并未進(jìn)行明確規(guī)定。針對持有同時(shí)準(zhǔn)備增值的此類資產(chǎn)使用權(quán)來講，主要是借助出售過程中價(jià)格體現(xiàn)資本增值額，未來售價(jià)對于企業(yè)預(yù)期收益具有決定性影響，所以持有同時(shí)準(zhǔn)備的此類資產(chǎn)預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量和公允價(jià)值之間關(guān)系較為密切，需要有效披露其公允價(jià)值。

需要對國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中在成本法的此類資產(chǎn)公允價(jià)值披露方面相關(guān)規(guī)定予以有效借鑒，對相關(guān)披露準(zhǔn)則展開優(yōu)化，針對持有同時(shí)準(zhǔn)備增值的此類資產(chǎn)，如果企業(yè)選擇成本法開展計(jì)量工作，則需要披露其范圍，進(jìn)而為信息使用方提供可靠、準(zhǔn)確的信息。

四、結(jié)語

現(xiàn)階段，投資性房地產(chǎn)事業(yè)已經(jīng)開展深刻轉(zhuǎn)型，然而因?yàn)橄嚓P(guān)因素影響，使得此類資產(chǎn)發(fā)生一定問題，對相關(guān)行業(yè)穩(wěn)定、健康發(fā)展造成嚴(yán)重影響。比如，租入第二次租出房地產(chǎn)的確認(rèn)問題、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量問題等，應(yīng)該積極通過相關(guān)針對性策略進(jìn)行有效優(yōu)化。

本文來源：《商業(yè)觀察》http://00559.cn/w/jg/125.html