房地產(chǎn)高估行為的經(jīng)濟學(xué)分析以及解決對策

隨著我國房地產(chǎn)估價行業(yè)的快速崛起，近幾年來相關(guān)估價制度以及內(nèi)部行為規(guī)范基本形成，但是在實際的房地產(chǎn)評估實踐中往往會出現(xiàn)高估的行為。比如委托人為了將房產(chǎn)作為抵押物需要跟銀行申請貸款時，一般會要求評估機構(gòu)對自己所持有的抵押物進行高估，此時評估機構(gòu)很可能就沒有實事求是，而是一味的滿足委托方不切實際要求，這種高估行為往往帶來非常嚴(yán)重的惡性循環(huán)。評估機構(gòu)的高估價格原因高出市場公開價格，一旦委托人無法按照要求償還銀行貸款，那么銀行在進行抵押物拍賣時出現(xiàn)實際價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于評估價格，造成銀行出現(xiàn)壞賬。

1  房地產(chǎn)估價機構(gòu)出現(xiàn)高估行為的發(fā)展

1.1  博弈理論

隨著近幾年經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也呈現(xiàn)出了井噴式的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，同時房地產(chǎn)估價業(yè)也隨之得到了顯著的完善和發(fā)展，雖然相關(guān)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)在不斷的完善，但是對于房地產(chǎn)的高估問題卻給人們帶來了越來越多的困擾。評價機構(gòu)有時候為了滿足委托人的需求，忽視客觀的情況，導(dǎo)致房地產(chǎn)的價格失真。這種行為會帶來諸多危害，需要相關(guān)管理部門給予高度的關(guān)注和重視，因為這種行為完全違背了道德問題。在此，主要通過利用博弈理論來預(yù)測這種行為的發(fā)生，并對如何防范這種現(xiàn)象的發(fā)生進行簡單的分析。

1.2  理性預(yù)期理論分析

為了能夠更好的對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟進行解讀，我們還可以利用理性預(yù)期理論，這也是房地產(chǎn)估價機構(gòu)在對相關(guān)房屋進行估價過程中非常重要的一個理論依據(jù)。

2  房地產(chǎn)估價行為中出現(xiàn)高估行為的經(jīng)濟學(xué)分析

2.1  假設(shè)分析

為什么在房地產(chǎn)估價行為中會出現(xiàn)高估的行為，如果從短期的實際狀況來看，這是一種相對比較理性的行為。對其進行深入的分析，可以從以下幾個方面進行假設(shè)分析：①比如將兩家房地產(chǎn)估價機構(gòu)作為假設(shè)對象，分別為評估機構(gòu)甲和乙，對于房地產(chǎn)估價機構(gòu)來說他們的重心都是如何實現(xiàn)自己利益的最大化，做出對自己有利的一些對策；②兩個假設(shè)對象的相關(guān)資格等級都是一致的；③在假設(shè)的時間內(nèi)，兩家評價機構(gòu)的信息不同，而且相互是獨立的；④為了能夠滿足委托方的實際需求，兩家都可能接受委托的評估業(yè)務(wù)；⑤委托方對房地產(chǎn)估價機構(gòu)支付的報酬在此假設(shè)為一個常數(shù)。

2.2  關(guān)于博弈的相關(guān)策略

對于房地產(chǎn)的估價機構(gòu)來說，對于博弈的相關(guān)策略可以分為兩個種類：“正常估價”和“高估價格”。前者就是在估價的過程中基本上符合當(dāng)前房地產(chǎn)的實際市場價值，而后者則是將房地產(chǎn)的估價遠(yuǎn)高于市場實際價格，而這也是房地產(chǎn)估價過程中的真實一面。

2.3  關(guān)于博弈的矩陣分析

對于上述假設(shè)的兩個房地產(chǎn)估價機構(gòu)甲、乙來說，其支付函數(shù)可以通過一博弈矩陣來進行表示，如下表所示。

通過上述表格進行分析，可以看出無論是房地產(chǎn)估價機構(gòu)甲或者乙，無論他們選擇是那種估價策略，相對于“正常估價”來說“高估價格”可以獲得更多的利潤報酬，從兩個角度來考慮，都會采用“高估價格”這種博弈策略。但是相對來說納什均衡的占率是唯一的，因此無論選擇都不會打到帕累托最優(yōu)，因此高估價格是短期靜態(tài)博弈的納什均衡解。

3  房地產(chǎn)估價中出現(xiàn)高估行為的相關(guān)解決對策

3.1  構(gòu)建完善的評估監(jiān)管激勵體制，加強監(jiān)督管理力度

對房地產(chǎn)估價機中出現(xiàn)的高估行為我們應(yīng)該構(gòu)建完善的評估監(jiān)管激勵體制，在對估價機構(gòu)進行監(jiān)督管理時也應(yīng)該加入一些獎懲政策，而不是一味的采取懲罰的模式，這樣對于有效制約房地產(chǎn)估價中出現(xiàn)高估行為是非常有利的。從某些方面來說，一味的進行強制的懲罰并不好對房地產(chǎn)估價中的高估行為起到很好的約束作用，因此，必須要結(jié)合一些相對應(yīng)的激勵措施。如果房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以正確的給委托人進行房產(chǎn)的估價，那么相關(guān)的監(jiān)督管理部門應(yīng)該給予該機構(gòu)一定的獎勵，這樣可以對一些高估行為起到有效的制約效果。對于任何機構(gòu)來說，激勵的措施效果比懲罰的效果更容易接受，而且也會形成更好、更完善的約束體制。

為了能夠更好的保障市場經(jīng)濟中信用這一基本準(zhǔn)則，不但需要通過教育的方式來進行強化，還應(yīng)該通過法律以及相關(guān)規(guī)章制度來進行保障。如果沒有完善的法律法規(guī)，那么人們對信用的構(gòu)建積極性往往比較低。法律是保障信譽在市場經(jīng)濟中最根本的底線，在很多時候都是通過嚴(yán)格的法律制裁來讓人們變得更加注重信譽。因此，我們應(yīng)該根據(jù)實際情況制定相關(guān)的法律制度，加強監(jiān)督力度。對于房地產(chǎn)估價機構(gòu)來說，必須要求其嚴(yán)格遵從法律法規(guī)，講求誠信，通過法律來震懾房地產(chǎn)估價行為中出現(xiàn)的高估行為。另外，對于高估行為法律產(chǎn)生的處罰必須要深入人心，可以給相關(guān)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)出現(xiàn)高估行為起到深刻的震懾作用。

3.2  增加高估行為的社會道德影響成本

人們?nèi)粘Ｉ钪须x不開道德的制約和規(guī)范，這也是社會調(diào)整人際關(guān)系非常重要的一個準(zhǔn)則。在市場經(jīng)濟發(fā)展的浪潮中，擁有良好的道德體制不但可以給房地產(chǎn)估價行為中出現(xiàn)高估行為帶來更多的社會道德風(fēng)險，也有利于其朝著正常估價的方向發(fā)展。因此，在房地產(chǎn)估價機構(gòu)中應(yīng)該認(rèn)真落實經(jīng)濟道德基石，時刻牢記誠信。對于任何中介機構(gòu)來說，要嚴(yán)格的遵守“公平、公正、公開”的職業(yè)道德，這是非常重要的環(huán)節(jié)，對于當(dāng)前市場競爭的和諧、健康、自律發(fā)展會起到積極的推動作用。目前，我國在市場經(jīng)濟的道德體系以及信用關(guān)系相關(guān)制度的構(gòu)建方面仍然存在較多不足，很多時候出現(xiàn)失信問題，沒有一定的約束。對于一些守信的評價機構(gòu)來說其正常的估價行為也沒有得到認(rèn)可和尊重，對于失信機構(gòu)的高估行為也沒有給予應(yīng)有的懲罰和譴責(zé)，而且出現(xiàn)“有法不依，執(zhí)法不嚴(yán)”等一些列問題。另外，在一些地區(qū)政府沒有起到很好的調(diào)控作用，優(yōu)勝劣汰的市場體制沒有充分的發(fā)揮作用，導(dǎo)致道德失信的評估機構(gòu)仍然存在市場中，并沒有被淘汰。因此，加強道德影響成本的建設(shè)工作是非常有必要的，可以有效的抑制房地產(chǎn)估價行為中出現(xiàn)高估行為。

3.3  盡量減少市場經(jīng)濟中的不確定性以及短期行為

在短期市場經(jīng)濟行為中，出現(xiàn)房地產(chǎn)估價高估行為的概率很大；相反如果房地產(chǎn)估價機構(gòu)處在一個穩(wěn)定的政策環(huán)境中，那么其預(yù)期收益的時間相對就變得更長，其對于誠信以及房產(chǎn)的正常評估行為就會越重視，也會更加注重自身對于品牌以及信用的構(gòu)建過程。在很多時候人們更多的是關(guān)注：產(chǎn)權(quán)是否模糊，政府的相關(guān)政策是否明確等等。當(dāng)產(chǎn)權(quán)不明確時，人們就無需對自己的一些行為負(fù)責(zé)，這也就導(dǎo)致了失去了信譽；其次就是如果政府的相關(guān)政策不明確，那么就會讓估價機構(gòu)無法做出正確的預(yù)期，出現(xiàn)一些短期行為是在所難免。因此，應(yīng)該規(guī)范政府的行為，明確估價機構(gòu)的產(chǎn)權(quán)，這樣可以盡量的減少房地產(chǎn)估價行為中的短期行為以及不確定性，有效的抑制出現(xiàn)高估行為。

3.4  構(gòu)建更加高效的信息傳播體制

我國房地產(chǎn)相關(guān)管理部門已經(jīng)對估價機構(gòu)的信息系統(tǒng)搭建付出了大量的努力，但是目前其實用性和針對性做的不是很理想，導(dǎo)致最終的效率不是很高，因此，我們應(yīng)該采取有效措施構(gòu)建更加高效的信息傳播體制。①鼓勵相關(guān)社會媒體加強對于房地產(chǎn)估價中介機構(gòu)的監(jiān)督，讓其成為社會信息傳遞中重要的組成部分，媒體的傳播內(nèi)容必須是真實的。②完善并加強中介行業(yè)的立法機制，對房地產(chǎn)估價機構(gòu)的設(shè)定、資質(zhì)、收費標(biāo)準(zhǔn)以及日常行為規(guī)范等都要做出更加明確清晰的規(guī)定，并對社會各界發(fā)布。同時還應(yīng)該制定國家認(rèn)可的統(tǒng)一評估價格體系，做到清晰透明，真正的將公平、公開、公正的市場秩序落實到實處。③引用或者借鑒一些國外的先進經(jīng)驗和技術(shù)，構(gòu)建大數(shù)據(jù)庫，將房地產(chǎn)估價機構(gòu)的社會信譽度、企業(yè)行為等數(shù)據(jù)向社會披露，和社會大眾之間真正的實行互通交流，將房地產(chǎn)估價機構(gòu)的各種行為真正的呈現(xiàn)在大眾的監(jiān)督層面下。構(gòu)建的大數(shù)據(jù)庫應(yīng)該涵蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)的相關(guān)信譽檔案、房產(chǎn)估價師的個人信譽檔案等，不斷的完善信息傳播渠道。

本文來源：《企業(yè)科技與發(fā)展》：http://00559.cn/w/kj/21223.html